Sectorul 2 s-a scumpit mai repede decât Sectorul 3 din 2024 încoace, dar nu la blocurile vechi

Din 2024 până în 2026, prețul median la care s-au vândut apartamentele a urcat de la 1.850 la 2.548 EUR/mp în Sectorul 2 și de la 1.744 la 2.226 EUR/mp în Sectorul 3. Cele două sectoare erau aproape la egalitate acum doi ani; acum Sectorul 2 e cu 322 de euro pe metru pătrat înainte. Dar diferența nu e peste tot: vine din blocurile noi și din cartierele de lângă centru. La blocurile din anii ’70 și ’80, care sunt majoritatea pieței, Sectorul 3 se vinde mai scump decât Sectorul 2.

Valorile din acest articol provin din setul de date analizat și corespund, în cea mai mare parte, ultimului preț cerut înainte de vânzare și, uneori, prețului negociat; nu reprezintă prețuri verificate în contractele notariale.

Cifrele vin din 1.153 de apartamente vândute în Sectorul 2 și 1.138 în Sectorul 3 în 2025-2026, plus 517 și 518 în 2024, prelucrate și analizate printr-o metodă proprie.

Evoluția pe ani: egalitate în 2023, decalaj în 2026

În 2021, Sectorul 2 avea 1.602 EUR/mp median și Sectorul 3 avea 1.469. În 2023, 1.682 față de 1.707: Sectorul 3 trecuse în față, pentru prima dată în serie. În 2024, 1.850 față de 1.744. În 2025, 2.207 față de 2.077. În 2026, 2.548 față de 2.226. Sectorul 2 a crescut cu 38% în doi ani, Sectorul 3 cu 28%. Pe trimestre, ultimul semnal e invers: în trimestrul 3 din 2026, Sectorul 3 a avut 2.343 EUR/mp și Sectorul 2 a avut 2.358, aproape egale, pe 147 și 101 vânzări. E prea devreme să spunem că decalajul se închide, dar e primul trimestru din doi ani în care Sectorul 3 crește mai repede.

De unde vine diferența: blocul nou și centrul

Dacă împărțim vânzările din 2025-2026 după anul blocului, imaginea se schimbă. În blocurile construite după 2020, Sectorul 2 are 3.279 EUR/mp (295 de vânzări) și Sectorul 3 are 1.689 (227 de vânzări): aproape dublu. Dar în blocurile din 1979-1990, Sectorul 3 are 2.300 și Sectorul 2 are 2.085. În cele din 1966-1978, 1.857 față de 1.761. În cele din 1946-1965, 1.986 față de 2.028, egalitate. Pentru proprietarul dintr-un bloc din anii ’70 sau ’80, Sectorul 3 e sectorul mai scump.

Explicația e geografică. Blocul nou din Sectorul 2 s-a construit în Barbu Văcărescu, Pipera și Floreasca-Lacul Tei, zone de birouri și de 3.000-3.500 de euro pe metru pătrat. Blocul nou din Sectorul 3 s-a construit la Theodor Pallady, la 1.400-1.600. Același cuvânt, „bloc nou”, descrie două produse diferite. Iar blocul nou e 26% din vânzările Sectorului 2 și 20% din cele ale Sectorului 3; ponderea mai mare, la preț dublu, trage mediana Sectorului 2 în sus.

Pe segmente: unde e Sectorul 3 mai scump

La garsoniere, Sectorul 3 e mai scump: 73.500 de euro median în 2026 (104 vânzări) față de 66.000 în Sectorul 2 (45). La 2 camere, Sectorul 2 e mult mai scump: 143.500 față de 104.900, o diferență de 38.600 de euro, pentru un apartament cu 3 metri pătrați mai mic (51 față de 54 mp). La 3 camere, 196.000 față de 160.000. La 4 camere sau mai mult, mediana Sectorului 3 (337.250, pe 38 de vânzări) o depășește pe cea a Sectorului 2 (260.000, pe 51), pentru că apartamentele mari din Sectorul 3 sunt în Unirii, Decebal și Nerva Traian.

Pe cartiere, perechile sunt mai utile decât sectoarele. Pantelimon (1.691 EUR/mp) și Titan (1.870) sunt vecine ca preț; Iancului (1.950) și Nicolae Grigorescu (2.000) la fel; Obor (2.308) și Dristor (2.227); Moșilor (2.541) și Timpuri Noi (2.629). Cumpărătorul care alege între sectoare alege, de fapt, între două cartiere de același nivel, și între linia de metrou M1 și M3.

Două piețe cu forme diferite

Sectorul 3 e mai accesibil: 37% dintre apartamentele vândute în 2025-2026 au costat sub 100.000 de euro, față de 28% în Sectorul 2. Sectorul 2 are mai mult segment scump: 26% peste 200.000 de euro, față de 17%. Și e mai inegal: sfertul scump e cu 74% peste sfertul ieftin în Sectorul 2 (3.436 față de 1.971 EUR/mp în 2026), față de 62% în Sectorul 3 (2.796 față de 1.731). Mediana Sectorului 2 spune mai puțin despre un apartament anume decât mediana Sectorului 3.

La case, diferența e în același sens: 395.000 de euro median în Sectorul 2, pe 123 de vânzări din 2023-2026, față de 336.000 în Sectorul 3, pe 31. Dar casele sunt o piață mică și o tratez separat, în articolul despre prețul caselor din București.

Ce înseamnă pentru proprietari și cumpărători

Dacă vinzi în Sectorul 2 un apartament în bloc din anii ’70-’80, nu te raporta la mediana sectorului (2.548), care e trasă în sus de Barbu Văcărescu; raportează-te la cartier: Iancului 1.950, Tei 1.922, Pantelimon 1.691. Dacă vinzi în Sectorul 3 în bloc vechi din Dristor sau Vitan, mediana sectorului te subestimează: blocurile din 1979-1990 s-au vândut la 2.300. Dacă cumperi și compari cele două sectoare, compară cartiere de același nivel, iar la 2 camere știi că diferența de 38.600 de euro între mediane vine din blocurile noi din nord, nu din Titan față de Colentina.

Articolele cu toate cartierele sunt separate: Sectorul 2 în 2026 și Sectorul 3 în 2026. Prețurile cerute de proprietari în aceleași sectoare, lună de lună, sunt în clasamentul celor 22 de cartiere.

Întrebări frecvente

Care sector e mai scump, 2 sau 3?

Sectorul 2, cu 2.548 EUR/mp median față de 2.226 în 2026. Diferența vine din blocurile noi și din cartierele centrale; la blocurile din 1966-1990, Sectorul 3 e mai scump (1.857 și 2.300 față de 1.761 și 2.085 EUR/mp).

Cu cât a crescut fiecare sector din 2024?

Sectorul 2 de la 1.850 la 2.548 EUR/mp, cu 38%. Sectorul 3 de la 1.744 la 2.226, cu 28%. În 2023 cele două erau aproape egale, 1.682 față de 1.707.

Cât costă un 2 camere în Sectorul 2 față de Sectorul 3?

143.500 de euro median în Sectorul 2 și 104.900 în Sectorul 3, în 2026, pe 175 și 235 de vânzări. Apartamentul din Sectorul 3 e, median, cu 3 metri pătrați mai mare.

Unde e mai ieftin să cumperi sub 100.000 de euro?

În Sectorul 3: 37% dintre apartamentele vândute în 2025-2026 au costat sub 100.000 de euro, față de 28% în Sectorul 2. Cartierele cu cea mai mare ofertă sub acest prag: Theodor Pallady, Titan, 1 Decembrie 1918, Pantelimon, Colentina.

Ce nu spun aceste cifre

Nu spun că un apartament din Sectorul 2 e mai bun decât unul din Sectorul 3, ci la ce prețuri s-au închis vânzările. Comparațiile pe vechimea blocului cu n sub 60 sunt orientative. Prețurile sunt cele raportate la închiderea vânzării, nu prețuri notariale. Volumele descriu setul, nu numărul de tranzacții din sectoare.

Lucrez în ambele sectoare și știu unde se închid vânzările, nu doar unde se cer prețurile. Dacă vinzi, solicită o evaluare gratuită pe vânzările reale din cartierul tău sau sună-mă la 0743 322 002.

Citește și

• Prețul de vânzare din București, an cu an, 2015-2026
• Bloc nou sau bloc vechi, sector cu sector
• Clasamentul creșterilor pe cartiere, 2021-2026