Preț cerut, preț de vânzare raportat, preț din contract: trei cifre diferite pentru același apartament

Pentru același apartament din București circulă trei prețuri: prețul cerut în anunț, valoarea din setul de vânzări încheiate și prețul din contractul semnat la notar. Nu sunt egale și nu măsoară același lucru. Când citești „prețul mediu în Titan e 2.000 de euro pe metru pătrat”, întrebarea corectă e care dintre cele trei, din câte apartamente și din ce perioadă. Acest articol explică fiecare cifră, cât de departe sunt una de alta și pe care să o folosești când vinzi sau cumperi.

Valorile din acest articol provin din setul de date analizat și corespund, în cea mai mare parte, ultimului preț cerut înainte de vânzare și, uneori, prețului negociat; nu reprezintă prețuri verificate în contractele notariale.

1. Prețul cerut: ce vrea vânzătorul

Prețul cerut e cel din anunțurile active. E cel mai ușor de găsit și cel mai înșelător, din două motive. Primul: include apartamentele care nu se vând. Un anunț la 150.000 de euro care stă opt luni în piață intră în media prețurilor cerute în fiecare lună, deși piața l-a refuzat de opt ori. Al doilea: proprietarii pun un preț de pornire, nu un preț de închidere; am arătat în seria pe anunțurile de proprietari că jumătate dintre ei nu au un reper când îl stabilesc. Prețul cerut e util pentru un singur lucru: să vezi cu ce concurezi în anunțuri. Nu e un preț de piață.

2. Prețul raportat la închiderea vânzării: cu ce lucrează seria aceasta

Seria „vânzări încheiate” de pe acest site folosește un set de date prelucrat și analizat printr-o metodă proprie. Valorile corespund, în cea mai mare parte, ultimului preț cerut înainte de vânzare și, uneori, prețului negociat. Cele două situații nu se pot separa cu certitudine, iar forma prețurilor spune doar puțin despre ele.

Din 6.782 de apartamente vândute în București în 2025-2026, 69% au prețul raportat într-o mie rotundă: 95.000, 115.000, 143.000. Un preț negociat arată adesea așa, dar și multe prețuri cerute sunt rotunde, deci rotunjirea singură nu arată dacă prețul a fost negociat. Doar 16% păstrează terminațiile tipice de anunț, 89.900, 134.990, 119.999, ceea ce sugerează un preț cerut rămas neschimbat la raportare. Restul au terminații de sute. Ponderea terminațiilor de anunț a urcat ușor în timp, de la 9-12% în 2019-2023 la 16% în 2026, și diferă pe sectoare: 9% în Sectorul 1, 12% în Sectorul 2, 19% în Sectorul 3, 28% în Sectorul 6.

Ce înseamnă asta practic: prețul raportat descrie apartamente care s-au vândut efectiv, pentru că apartamentele supraevaluate care nu se vând niciodată lipsesc din set. Dar nu e prețul din contract: în cea mai mare parte e ultimul preț cerut înainte de vânzare, uneori prețul negociat, iar diferența față de contract nu se poate măsura din aceste date. De aceea comparațiile din interiorul seriei (Dristor față de Titan, 2024 față de 2026, etajul 3 față de ultimul) sunt mai sigure decât nivelul absolut al prețului.

3. Prețul din contract: singurul preț adevărat, și singurul pe care nu-l vezi

Prețul din contractul autentificat la notar e prețul real al tranzacției. Îl cunosc vânzătorul, cumpărătorul, notarul și, prin ANCPI și ANAF, statul. Nu e public pe cartiere; ANCPI publică numărul de tranzacții, nu prețurile, iar statisticile notariale sunt agregate la nivel de județ. Nicio sursă publică din România nu îți spune la ce preț s-a vândut apartamentul vecinului. În practică, singurii care văd prețuri din contract în volum sunt evaluatorii băncilor, iar evaluarea lor e, nu întâmplător, cifra de care se lovesc cumpărătorii cu credit când prețul negociat e mai sus decât ce susțin tranzacțiile din zonă.

Cât de departe sunt cele trei cifre una de alta

Ordinea e aproape mereu aceeași: prețul cerut inițial e de regulă cel mai mare; prețul raportat și cel din contract pot coincide sau pot diferi, iar datele publice nu permit măsurarea distanței dintre ele. Distanța dintre primul și ultimul variază cu piața: într-o piață în creștere, ca 2025, apartamentele bine listate se vând aproape de prețul cerut; într-o piață plată, ca 2026, marja de negociare se deschide. Pe anunțurile de proprietari din Sectoarele 2 și 3 am văzut că aproape un sfert își scad prețul în prima lună, înainte să ajungă la o vânzare.

O comparație directă între serii arată de ce cifrele nu se amestecă. În august-septembrie 2026, proprietarii din Sectoarele 2 și 3 cereau median 2.160 EUR/mp pe anunțurile lor; în același timp, valorile din setul de vânzări încheiate au fost 2.548 în Sectorul 2 și 2.226 în Sectorul 3. Nu înseamnă că vânzările au fost peste prețurile cerute: sunt două populații diferite de apartamente, anunțurile proprietarilor cuprind mai ales blocuri vechi, iar setul de vânzări încheiate include o pondere mai mare de blocuri noi și zone centrale. Înseamnă că fiecare cifră are nevoie de eticheta ei, altfel conduce la o concluzie greșită.

Ce faci cu cele trei prețuri când vinzi

Prețul cerut al vecinilor îți spune doar cu ce concurezi în anunțuri; dacă te aliniezi la cel mai mare, intri în cei 25% care scad prețul după o lună. Prețul raportat la închidere, pe cartier și pe tip de bloc, îți spune unde se închid vânzările, și e cea mai bună aproximare publică a pieței; îl găsești în pagina de piață imobiliară, cartier cu cartier. Prețul din contract al apartamentului tău îl afli abia la final, iar distanța față de prețul cerut depinde mult de cât de corect ai listat. Un preț de listare bun pleacă de la vânzările închise, nu de la anunțurile deschise, și lasă o marjă mică de negociere, nu una de 15-20%, care sperie cumpărătorii înainte să vină la vizionare.

Ce faci cu ele când cumperi

Nu negocia de la prețul cerut în jos, negociază de la prețul la care s-au vândut apartamentele comparabile în sus. Dacă în cartier blocurile din anii ’80 s-au închis la 2.300 EUR/mp și apartamentul pe care îl vrei e listat la 2.700, oferta ta are un argument; dacă e listat la 2.350, nu ai spațiu și nu merită să îl pierzi pentru 2%. Iar dacă iei credit, prețul din evaluarea băncii va fi aproape de prețul raportat la închidere al vânzărilor comparabile, nu de prețul cerut; analiza comparativă de piață face exact acest calcul înainte de ofertă.

Întrebări frecvente

Care e diferența dintre prețul cerut și prețul de vânzare?

Prețul cerut e cel din anunț, înainte de negociere, și include apartamentele care nu se vând. Prețul de vânzare e cel la care se închide tranzacția. În seria de pe acest site, valorile provin din setul analizat și corespund, în cea mai mare parte, ultimului preț cerut înainte de vânzare și, uneori, prețului negociat. Din forma prețului nu se poate spune sigur care e care.

Prețurile din contract sunt publice?

Nu. ANCPI publică numărul de tranzacții, nu prețurile, iar statisticile notariale sunt agregate pe județ. Nicio sursă publică nu arată prețurile din contract pe cartiere; cea mai apropiată aproximare publică este prețul raportat la închiderea vânzării.

Cu cât se negociază, de obicei, un apartament în București?

Depinde de piață și de cât de corect e listat. Într-un an de creștere, apartamentele listate la nivelul vânzărilor comparabile se închid aproape de prețul cerut; cele listate cu 15-20% peste piață fie scad prețul, fie nu se vând. Cât de departe e prețul raportat de prețul cerut inițial nu se poate măsura din datele publice; depinde de listare și de piață.

De ce prețurile cerute de proprietari sunt sub valorile din setul de vânzări încheiate?

Pentru că sunt două populații diferite de apartamente: anunțurile proprietarilor cuprind mai ales blocuri vechi, iar setul de vânzări încheiate include o pondere mai mare de blocuri noi și zone centrale. Cifrele nu se compară direct; fiecare are nevoie de eticheta ei.

Ce nu spun aceste cifre

Nu spun ce parte din prețurile raportate sunt negociate; rotunjirea nu e o dovadă în acest sens. Nu spun marja de negociere a unui apartament anume. Și nu înlocuiesc prețul din contract, pe care nicio sursă publică nu îl are.

Dacă vrei un preț de listare pornit de la vânzările închise din cartierul tău, nu de la anunțurile vecinilor, solicită o evaluare gratuită sau sună-mă la 0743 322 002.