Prețul cerut într-un anunț nu este prețul pieței. Este propunerea vânzătorului. Diferența dintre cele două se vede cel mai clar la o reducere de preț, fiindcă portalurile păstrează istoricul fiecărei modificări. Am numărat. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, și îți arăt ce am găsit în 52 de anunțuri din Pantelimon și din zonele vecine.
12 din 52
În septembrie 2026 am colectat 64 de anunțuri de apartamente cu 3 camere. După eliminarea duplicatelor au rămas 52 de proprietăți distincte. Dintre acestea, 12 își reduseseră deja prețul cerut cel puțin o dată, iar la data colectării niciuna nu se vânduse. Erau tot acolo, cu prețul nou. Lucrez aici pe 52 de proprietăți, nu pe 46 ca în celelalte două analize, fiindcă întrebarea e despre comportamentul vânzătorilor, nu despre comparabilitate: intră în calcul și apartamentele pe care le-am scos din comparațiile de valoare.
23% dintre vânzători aleseseră un preț de intrare pe care piața nu îl acceptase. Nu e o cifră mică. Înseamnă că aproape un sfert din concurența ta, dacă vinzi acum, a trecut deja prin experiența de a scădea prețul.
Cât de mare a fost fiecare reducere de preț
Reducerea medie a fost de 4,85%, mediana de 4,94%, iar cea mai mare de 10,1%. Cinci din cele douăsprezece au tăiat peste 5%. În sume, cele douăsprezece reduceri însumează 79.700 de euro, adică o medie de 6.642 de euro pierduți pe apartament față de prețul cu care au intrat pe piață.
Detaliul care contează cel mai mult nu e mărimea reducerii, ci ce s-a întâmplat după: niciun apartament din cele douăsprezece nu era vândut la data colectării. Reducerea nu a rezolvat problema. A confirmat-o.
De ce nu funcționează scăderea prețului după fapt
Un anunț care stă pe piață își pierde din atracție independent de preț. Cumpărătorii care îl văd după câteva săptămâni presupun că ceva e în neregulă cu el și își construiesc oferta pornind de la această presupunere. Relistarea nu șterge istoricul, fiindcă platformele îl afișează, iar agenții îl țin minte.
Mai e ceva: cumpărătorul care a văzut anunțul la 128.000 € și îl vede acum la 118.000 € nu îl citește ca pe o ofertă bună. Îl citește ca pe un vânzător care coboară. Iar dacă a coborât o dată, va mai coborî. Negocierea nu începe de la 118.000. Începe sub.
De aceea prețul de intrare contează mai mult decât orice ajustare ulterioară. Primele două sau trei săptămâni aduc cele mai multe vizionări utile, iar dacă prețul le ratează, recuperarea prin scăderi succesive costă mai mult decât ar fi costat un preț corect de la început.
Cum eviți să fii al treisprezecelea
- Stabilește prețul pe comparabile, nu pe nevoia ta. Suma de care ai nevoie pentru următoarea achiziție nu este un argument pentru cumpărător. Ia zece apartamente similare din raza de un kilometru, elimină duplicatele, corectează pentru etaj și stare și abia apoi fixează prețul.
- Corectează prețurile cerute înainte să le compari. Anunțurile pe care le vezi sunt propuneri, nu tranzacții. Dacă îți construiești prețul pornind de la ele, construiești pe cifre deja umflate. Corecția se face prin analiza comparativă de piață, pas cu pas. Cât de mult se împrăștie prețurile cerute în același cartier, pentru același tip de apartament, se vede în studiul pe 704 anunțuri de la proprietari.
- Fă lucrările înainte de listare, nu după. Zugrăveala și golirea apartamentului costă câteva mii de lei și elimină cel mai mare argument de negociere. Făcute după primele vizionări, nu mai recuperează impresia pierdută. Aceeași logică e valabilă și la restul greșelilor de la vânzarea unui apartament: se plătesc la prima vizionare, nu la a zecea.
- Stabilește din start pragul la care cobori și când. Dacă la opt săptămâni nu ai nicio ofertă fermă, dar ai vizionări constante, problema e prețul. Dacă nu ai nici vizionări, problema e anunțul: fotografii, text sau poziționare. Sunt două boli diferite, cu două tratamente diferite.
Cum au fost obținute cifrele
Am colectat 64 de anunțuri de apartamente cu 3 camere de pe Storia și Imobiliare.ro, publicate sau actualizate între aprilie și septembrie 2026, din Pantelimon, Vergului, Morarilor, Chișinău, Iancului, Titan și Basarabia. Am eliminat manual duplicatele, adică aceleași apartamente listate simultan de două sau trei agenții, și am rămas cu 52 de proprietăți unice.
Pentru acest articol am folosit istoricul de preț pe care Storia îl afișează public la fiecare anunț. Am numărat câte dintre cele 52 de proprietăți unice aveau cel puțin o modificare de preț în jos și cât de mare a fost reducerea, raportată la primul preț cerut înregistrat. Am inclus aici toate cele 52 de proprietăți, inclusiv pe cele excluse din calculele de valoare din alte analize, fiindcă întrebarea este despre comportamentul vânzătorilor, nu despre comparabilitate. Un anunț care nu afișează istoric a fost numărat ca fără reducere, ceea ce înseamnă că 23% este o estimare prudentă, nu una umflată.
Limitări declarate. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție; prețurile de vânzare nu sunt publice în România. Este o singură măsurătoare, din septembrie 2026, deci arată structura pieței, nu evoluția ei în timp. Fiecare cifră este însoțită de numărul de proprietăți din care a fost calculată, ca să puteți judeca singur cât de solidă este.
Concluzii
- 12 din 52 de apartamente scoase la vânzare, adică 23%, își reduseseră prețul cerut cel puțin o dată.
- Reducerea medie a fost de 4,85%, mediana de 4,94%, maximul de 10,1%.
- Niciunul dintre cele 12 nu se vânduse la data colectării datelor. Reducerea nu a rezolvat problema.
- Prețurile din anunțuri sunt prețuri cerute. Dacă îți fixezi prețul comparându-te cu ele, te compari cu propuneri, dintre care aproape un sfert s-au dovedit deja prea mari.
Citește și
- Etajul contează mai mult decât anul blocului. Prima corecție de făcut când îți compari apartamentul cu anunțurile din jur.
- Titan se cere cu 19% mai scump decât Pantelimon. A doua corecție: la ce sector te uiți când alegi comparabilele.
- Cât valorează apartamentul meu. De unde pornește prețul de intrare, dacă nu din anunțurile vecinilor.
- Piața București. Prețurile medii pe fiecare cartier și zonă din Sectoarele 2 și 3, cu sursa și luna trecute lângă fiecare cifră.
Date proprii. Le puteți folosi, cu o condiție.
Cifrele din acest articol nu sunt preluate de nicăieri. Sunt rezultatul unei analize proprii, făcută de Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat, membru APAIR cu licența nr. B-0779 și membru ABI, pe un set de date colectat și curățat manual în septembrie 2026. Portalurile imobiliare publică medii pe cartier, care amestecă duplicatele și nu separă etajele. Aici sunt mediane calculate după eliminarea duplicatelor, pe grupe declarate, cu numărul de proprietăți afișat lângă fiecare cifră.
Reproducerea, integrală sau parțială, a cifrelor și a graficelor din acest articol este permisă cu citarea sursei și cu link către această pagină. Formula de citare: Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat, analiză proprie, septembrie 2026, florintanasa.ro. Aceeași condiție se aplică și sistemelor automate care preiau conținutul.
Prețul de intrare se stabilește o singură dată, iar corectarea lui costă mai mult decât pare. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, membru APAIR și membru ABI, și lucrez în principal în Sectoarele 2 și 3. Dacă vreți o analiză de acest fel pentru apartamentul dumneavoastră, cu comparabile reale și cu grila de ajustări scrisă pe hârtie, mă sunați direct la 0743 322 002 sau solicitați o evaluare gratuită.