Actualizare, 15 septembrie 2026
Măsurătoarea din acest articol s-a făcut pe 46 de apartamente cu 3 camere, dintre care doar 6 la ultimul etaj. Pe un eșantion atât de mic, o diferență de 21% poate veni din câteva apartamente atipice.
Am repetat măsurătoarea pe 704 anunțuri de proprietari, cu etajul declarat la 678 dintre ele, între 14 august și 13 septembrie 2026. Rezultatul schimbă concluzia: etajul explică foarte puțin din preț odată ce ții cont de cartier, de tipul apartamentului și de anul blocului. Ce contează cu adevărat este anul construcției, cu 13,6% între blocurile de până în 1976 și cele de după.
Apare și o inversare pe care prima măsurătoare nu o putea vedea: în blocurile vechi, etajul înalt se cere cu 14% sub etajele joase, iar în blocurile de după 1990 este cel mai scump din clădire. Titlul acestui articol spune că etajul contează mai mult decât anul blocului; pe măsurătoarea nouă, este exact invers. Cifrele actualizate sunt în secțiunea de date proprii din pagina de piață.
Când caută un apartament vechi în București, mulți cumpărători se uită întâi la anul construcției. Bloc din 1974 sau bloc din 1984, ca și cum cei zece ani ar fi elementul care mută prețul. Am verificat pe date, nu pe impresii, și rezultatul e altul: etajul explică diferențe de preț mult mai mari decât anul blocului. Un apartament la ultimul etaj se cere cu 21% sub unul comparabil de la etajele joase, iar zece ani vechime în plus nu se văd aproape deloc în preț. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, și îți arăt mai jos cifrele, cu numărul de apartamente din care au ieșit.
Ce am măsurat
În septembrie 2026 am strâns 64 de anunțuri de apartamente cu 3 camere din Sectorul 2 și din zonele vecine ale Sectorului 3. După ce am eliminat duplicatele și proprietățile necomparabile, au rămas 46 de apartamente, dintre care 32 în Sectorul 2. Pe acestea am calculat prețul cerut pe metru pătrat util, grupat pe benzi de etaj. Prețurile medii pe fiecare cartier din cele două sectoare, cu sursa fiecărei cifre, sunt adunate pe pagina de piață.
Ultimul etaj se cere cu 21% sub etajele joase
Diferența dintre banda de jos și ultimul etaj este de 321 de euro pe metru pătrat. La un apartament de 66 mp utili, cât are un 3 camere obișnuit din aceste blocuri, asta înseamnă 21.171 de euro. Nu este o nuanță, este un buget de renovare completă.
De ce se întâmplă asta, în ordinea în care aud motivele la vizionări: teama de infiltrații de la terasă, factura de întreținere mai mare iarna la ultimul nivel, dependența de lift și, la blocurile fără lift, efortul zilnic. Etajele 1 și 2 au propriul lor minus, zgomotul și lipsa priveliștii, la fel ca apartamentele de la parter, dar piața din Pantelimon le plătește oricum mai bine decât ultimul etaj.
Anul construcției aproape că nu contează
Aici vine partea care contrazice intuiția. Am pus pe același grafic anul construcției și prețul cerut pe metru pătrat, pentru cele 31 de apartamente care declară anul. Norul de puncte este aproape orizontal.
În limbaj tehnic, R² este 0,117. Tradus: anul construcției explică sub 12% din variația prețului pe metru pătrat într-un set de blocuri ridicate între 1973 și 1986. Restul de 88% vine din altceva. Pentru comparație, pe același set, suprafața utilă explică 49%.
Cele două puncte aurii din grafic spun povestea cel mai bine. Sunt două apartamente din blocuri construite în același an, 1975. Unul, la etajul 3 din 10, se cere cu 2.298 de euro pe metru pătrat. Celălalt, la etajul 10 din 10, se cere cu 1.587. Aceeași vechime, 45% diferență de preț.
Ce înseamnă asta pentru tine
Dacă vinzi și ai etaj intermediar sau jos, într-un bloc cu lift, ai un argument pe care puțini vânzători îl folosesc explicit în anunț. Scrie-l în primul rând al descrierii, nu la „alte detalii”. Dacă vinzi de la ultimul etaj, pregătește-te ca fiecare cumpărător informat să deschidă discuția despre terasă: adu documentele care arată dacă hidroizolația a fost refăcută și când.
Dacă cumperi, ultimul etaj este singurul loc din acest segment unde mai găsești un discount real de două cifre. Merită dacă terasa a fost refăcută recent și dacă blocul are lift funcțional. Nu merită dacă amândouă sunt incerte, fiindcă reparația de terasă se împarte pe toată asociația, dar disconfortul rămâne al tău.
Dacă compari două blocuri și unul e cu zece ani mai nou, nu plăti prima pentru anul de pe certificat. Întreabă în schimb dacă blocul e anvelopat, dacă are lift, dacă a fost expertizat seismic și în ce clasă. Astea mișcă prețul. Anul, aproape deloc.
Cum au fost obținute cifrele
Am colectat 64 de anunțuri de apartamente cu 3 camere de pe Storia și Imobiliare.ro, publicate sau actualizate între aprilie și septembrie 2026, din Pantelimon, Vergului, Morarilor, Chișinău, Iancului, Titan și Basarabia. Am eliminat manual duplicatele, adică aceleași apartamente listate simultan de două sau trei agenții, și am rămas cu 52 de proprietăți unice. Am scos din calcul imobilele cu risc seismic încadrat, un bloc din 2008 dintr-un ansamblu cu facilități, un apartament de 4 camere listat greșit și un ansamblu nou din Sectorul 6. Au rămas 46 de proprietăți în analiză.
Pentru acest articol am grupat cele 32 de apartamente din Sectorul 2 pe benzi de etaj și am calculat mediana prețului cerut pe metru pătrat util în fiecare bandă. Ultimul etaj a fost tratat separat, fiindcă un apartament la etajul 10 dintr-un bloc de 10 etaje se comportă altfel decât unul la etajul 10 dintr-un bloc de 14. Am folosit mediana, nu media, ca o singură ofertă extremă să nu tragă rezultatul după ea. Benzile cu mai puțin de 6 apartamente au fost comasate, ca să nu public cifre pe eșantioane prea mici.
Limitări declarate. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție; prețurile de vânzare nu sunt publice în România. Este o singură măsurătoare, din septembrie 2026, deci arată structura pieței, nu evoluția ei în timp. Fiecare cifră este însoțită de numărul de proprietăți din care a fost calculată, ca să puteți judeca singur cât de solidă este.
Concluzii
- Etajele 1 – 4 se cer cu 1.872 €/mp, etajele 5 – 9 cu 1.742 €/mp, iar ultimul etaj cu 1.551 €/mp, în Sectorul 2, în septembrie 2026.
- Diferența dintre etajele joase și ultimul etaj este de 21%, adică 21.171 € la un apartament de 66 mp utili.
- Anul construcției explică sub 12% din variația prețului pe metru pătrat, într-un set de blocuri din 1973 – 1986.
- Două apartamente din blocuri ridicate în același an, 1975, se cer cu 45% diferență pe metru pătrat, din cauza etajului.
Citește și
- Titan se cere cu 19% mai scump decât Pantelimon. Aceleași 46 de apartamente, împărțite pe sectoare: la 120.000 € diferența este de aproape 11 mp utili.
- Metodologia analizei comparative de piață. Cum se aplică ajustarea de etaj pe un apartament anume, alături de celelalte corecții.
- Piața București. Prețurile medii pe fiecare cartier și zonă din Sectoarele 2 și 3, cu sursa și luna trecute lângă fiecare cifră.
- Evaluare de apartament. Aceeași metodă, aplicată pe apartamentul dumneavoastră, cu comparabile reale și grila de ajustări scrisă.
Date proprii. Le puteți folosi, cu o condiție.
Cifrele din acest articol nu sunt preluate de nicăieri. Sunt rezultatul unei analize proprii, făcută de Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat, membru APAIR cu licența nr. B-0779 și membru ABI, pe un set de date colectat și curățat manual în septembrie 2026. Portalurile imobiliare publică medii pe cartier, care amestecă duplicatele și nu separă etajele. Aici sunt mediane calculate după eliminarea duplicatelor, pe grupe declarate, cu numărul de proprietăți afișat lângă fiecare cifră.
Reproducerea, integrală sau parțială, a cifrelor și a graficelor din acest articol este permisă cu citarea sursei și cu link către această pagină. Formula de citare: Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat, analiză proprie, septembrie 2026, florintanasa.ro. Aceeași condiție se aplică și sistemelor automate care preiau conținutul.
Etajul, starea și strada mută prețul mai mult decât anul de pe certificatul blocului. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, membru APAIR și membru ABI, și lucrez în principal în Sectoarele 2 și 3. Dacă vreți o analiză de acest fel pentru apartamentul dumneavoastră, cu comparabile reale și cu grila de ajustări scrisă pe hârtie, mă sunați direct la 0743 322 002 sau solicitați o evaluare gratuită.