Ce vând proprietarii fără agenție în Sectoarele 2 și 3

Proprietarii care vând fără agenție în Sectoarele 2 și 3 cer, la mediană, 2.160 de euro pe metru pătrat și 119.000 de euro pe apartament, pentru o suprafață mediană de 54 de metri pătrați, în perioada 14 august – 13 septembrie 2026, pe un eșantion de 704 anunțuri. Sunt prețuri cerute, nu de tranzacție.

Am strâns aceste anunțuri publicate direct de proprietari, colectate din mai multe canale publice, și le-am citit unul câte unul. Pentru fiecare cifră îți spun pe câte anunțuri se sprijină, ca să știi cât te poți baza pe ea. Toate analizele din această ediție sunt adunate în secțiunea de date proprii din pagina de piață.

Cât cer proprietarii fără agenție, la mediană

Jumătate din oferta proprietarilor din cele două sectoare se cere între 1.876 și 2.500 de euro pe metru pătrat. Sub 1.643 și peste 2.999 de euro pe metru pătrat stau câte 10% din anunțuri, adică exact capetele unde apar apartamentele cu o problemă și cele care, la prețul cerut, riscă să rămână luni întregi pe piață.

Folosesc mediana, nu media, pentru că media urcă artificial din cauza câtorva apartamente foarte scumpe. Mediana îți spune ce cere proprietarul din mijloc, cel lângă care te vei așeza dacă îți publici anunțul mâine.

Din 751 de anunțuri au rămas 704. Ce am exclus și de ce

Am pornit de la 751 de înregistrări, fiecare cu preț cerut, localizare, tip, suprafață, an de construcție și etaj. Din ele am scos anunțurile care nu puteau intra într-un calcul serios.

Două lucruri merită spuse deschis. Aproape 44% dintre prețuri nu sunt cifre rotunde, ci valori de tipul 108.068 sau 198.917 euro, adică prețuri listate în lei și convertite automat; diferența față de suma cerută efectiv de proprietar e de ordinul zecilor de euro și nu mișcă medianele. Al doilea: „zile pe piață” este raportat inconsecvent, iar 39% dintre anunțuri apar cu o singură zi, ceea ce înseamnă repostare, nu listare nouă.

Clasamentul celor 22 de cartiere, de la Decebal la Fundeni

Am păstrat doar cartierele cu cel puțin 8 anunțuri. Cele 22 acoperă 651 din cele 704 de anunțuri. Distanța dintre capete este de 1.321 de euro pe metru pătrat: Decebal cere cu 70% mai mult decât Fundeni, pentru un metru pătrat pe hârtie identic.

Cinci cartiere țin piața pe umeri. Titan (n=118), Pantelimon (n=83), Dristor (n=71), Colentina (n=58) și Tei (n=49) dau împreună 379 din cele 704 de anunțuri, adică 54% din întreaga ofertă a proprietarilor din cele două sectoare. Dacă vinzi într-unul dintre ele, concurezi cu zeci de anunțuri deodată, iar prețul din anunț contează mai mult decât oriunde. Poți citi clasamentul complet, cartier cu cartier, cu toate cuartilele, într-un articol separat.

Ce tip de apartament vând proprietarii și cu cât

Piața de la proprietari e dominată de două camere: 298 de anunțuri, 42,3% din tot. Urmează trei camere, garsonierele și, la distanță, patru camere.

Apare aici o cifră care surprinde mulți proprietari. Trei camere se cer cu 8,6% mai puțin pe metru pătrat decât două camere, 2.013 față de 2.202 de euro. Explicația probabilă e simplă: la aceeași sumă totală, cumpărătorii sunt mai puțini pentru un apartament mai mare, așa că prețul unitar coboară. Diferența dintre medianele de preț total ale celor două segmente este de 20.452 de euro, adică prețul efectiv al camerei în plus.

Garsonierele nu sunt ieftine pe metru pătrat, ci printre cele mai scumpe din eșantion, la 2.209 euro. Doar suma totală este mică, mediana fiind de 69.500 de euro pe 149 de anunțuri.

Doi proprietari, același cartier, până la 50% diferență de preț

Cea mai utilă măsurătoare din tot setul e cât de mult diferă prețul cerut în același cartier, pentru același tip de apartament. Este exact întrebarea la care un proprietar nu are răspuns când își pune singur prețul.

În Titan, la două camere, un proprietar din patru cere sub 1.925 de euro pe metru pătrat și un proprietar din patru cere peste 2.416, pe 48 de anunțuri. Pe un apartament de 52 mp, asta înseamnă aproximativ 100.000 față de 125.600 de euro, pentru locuințe care în anunț arată la fel. Dispersia nu dovedește că unii au apartamente mai bune, ci că jumătate dintre proprietari nu au un reper când își pun prețul. Reperul se construiește prin analiza comparativă de piață, pe comparabile reale și pe ajustări scrise. Am scris pe larg despre diferența de preț dintre apartamente aproape identice într-un articol dedicat.

Măsurat pe cele 402 anunțuri din segmentele cu cel puțin 10 cazuri, abaterea absolută mediană față de mediana segmentului este de 11,2%, iar 28,1% dintre proprietari cer cu peste 20% mai mult sau mai puțin decât vecinii lor pentru același tip de apartament. Doar un proprietar din patru nimerește în interval de 5% față de mediana segmentului său.

Se vede și în felul în care e scris anunțul. Unele spun scurt „proprietar, fără comision” sau „exclus agenții” și atât, altele descriu centrala proprie, blocul anvelopat, actele la zi și metroul din apropiere. Cu 120.000 de euro un cumpărător vede 51% din tot ce cer proprietarii, iar cu 150.000 ajunge la 75%; poți vedea ce cumperi cu bugete de 80.000, 120.000 și 150.000 de euro pe fiecare prag. Iar aproape nimeni nu scrie dacă are actele puse la punct, deși e prima întrebare a oricărei bănci.

Întrebări frecvente

Cât cer proprietarii pe metru pătrat în Sectorul 2 față de Sectorul 3?

În Sectorul 2, prețul median cerut a fost de 2.109 euro pe metru pătrat, pe 412 anunțuri, iar în Sectorul 3 de 2.234 de euro, pe 292 de anunțuri. Prețul total cerut rămâne aproape identic, pentru că în Sectorul 2 suprafața mediană e cu 4 metri pătrați mai mare.

Care este cel mai scump și cel mai ieftin cartier pentru apartamentele de la proprietari?

Decebal a avut cel mai mare preț median cerut, 3.208 euro pe metru pătrat pe 9 anunțuri, iar Fundeni cel mai mic, 1.887 de euro pe 11 anunțuri. Distanța dintre capete este de 1.321 de euro pe metru pătrat, adică 70% în plus.

Câte apartamente de la proprietari vezi cu un buget de 120.000 de euro?

Cu 120.000 de euro un cumpărător vede 51% din tot ce cer proprietarii în cele două sectoare, iar cu 150.000 de euro ajunge la 75%, pe eșantionul de 704 anunțuri. Sub 60.000 de euro rămân doar 7,8% din anunțuri.

Ce nu se poate spune din aceste date

Toate cifrele de mai sus sunt prețuri cerute în anunț, nu prețuri la care s-au vândut efectiv apartamentele, iar diferența dintre cele două rămâne în afara acestui set. Nu am comparat proprietarii cu anunțurile de agenție, așa că nu pot spune că unii cer mai mult sau mai puțin decât ceilalți. Și pentru că studiul acoperă o singură lună, nu vorbesc despre creștere sau scădere, ci doar despre ce s-a cerut în perioada analizată.

Dacă vrei să știi unde stă apartamentul tău față de mediana cartierului, îți fac o evaluare bazată pe tranzacții comparabile reale, sau sună-mă direct la 0743 322 002.