Jumătate dintre proprietari nu au un reper. Cum se naște un preț cerut

Cum stabilești prețul cerut, când nu ai un reper? Cei mai mulți proprietari se raportează la vecinul de scară sau la propria nevoie. Pe 402 anunțuri din segmentele cu cel puțin 10 cazuri, abaterea absolută mediană față de mediana segmentului a fost de 11,2%, în perioada 14 august – 13 septembrie 2026.

Cifra spune ceva simplu. Când îți pui singur prețul, cel mai probabil îl pui după altceva decât după piață. Iar „altceva” înseamnă, aproape mereu, unul din trei repere care par solide și nu sunt.

Trei repere greșite după care se pune prețul

Vecinul de scară. Te uiți la ce cere apartamentul de deasupra și pornești de acolo. Problema e că și vecinul a făcut la fel, uitându-se la altcineva. Așa se propagă un preț fără să fie verificat de nimeni.

Cât ai dat tu pe apartament. E o cifră reală, dar e prețul tău de acum câțiva ani, plus renovarea, plus ce simți că ți se cuvine pentru grija purtată. Într-un anunț real dintr-un bloc din 2019 în Sectorul 3, proprietarul ținea să spună că a locuit acolo și a avut grijă de apartament zi de zi. E o formulare cinstită și tocmai de aceea greu de tradus într-un preț.

Cât îți trebuie pentru următoarea locuință. Pornești de la ce vrei să cumperi și cobori până la cât trebuie să iei pe apartamentul de acum. E cel mai comun și cel mai periculos, fiindcă leagă prețul de bugetul tău, nu de apartamentul pe care îl vinzi.

Niciunul dintre cele trei nu este piața. Toate trei pot da, întâmplător, un preț corect, dar nu au cum să știe asta.

Cât de departe stă fiecare proprietar de mediana segmentului

Am luat toate segmentele cu cel puțin 10 anunțuri, tip de apartament și cartier, și am măsurat cât de departe stă fiecare preț cerut față de mediana segmentului său. Sunt 402 anunțuri.

Doar un proprietar din patru cere un preț aflat la ±5% de ce cer vecinii lui pentru același tip de apartament, în același cartier. La celălalt capăt, 28,1% se abat cu peste 20%. Abaterea absolută mediană este de 11,2%. Tradus în bani, pe un apartament din zona medianei asta înseamnă mii bune de euro peste sau sub ce ar susține piața.

De ce jumătate dintre proprietari nu au, de fapt, un reper

Dispersia nu este dovada că unii au apartamente mai bune. Este dovada că oamenii pornesc de la lucruri diferite. În Titan, la două camere, sfertul de jos al proprietarilor a cerut sub 1.925 de euro pe metru pătrat, iar sfertul de sus peste 2.416, pe 48 de anunțuri. Pe 52 mp, asta separă un preț de 100.000 de euro de unul de 125.600, pentru locuințe care în anunț arată aproape identic.

Explicația probabilă ține de compoziția cartierului, nu de comportamentul oamenilor. Garsonierele au cea mai mică dispersie din tot studiul, între 14 și 22%, fiindcă sunt aproape standardizate. La două și trei camere, sub aceeași etichetă de cartier intră blocuri din 1965 și blocuri din 2024, iar prețurile lor se amestecă. Când segmentul tău e atât de larg, mediana singură nu îți spune unde stai. E același mecanism care produce diferența de mai sus dintre cele două sferturi ale ofertei din Titan.

De aici vine formularea din titlu. Oamenii nu sunt neatenți. Reperul de care ar avea nevoie, mediana propriului segment cu tot cu dispersia ei, pur și simplu nu apare la vedere atunci când își publică anunțul. Tocmai de aceea am adunat toate tabelele în secțiunea de date proprii din pagina de piață.

Patru întrebări înainte să publici anunțul

Care este prețul median cerut pentru exact tipul tău de apartament, în cartierul tău? Nu mediana pieței, care a fost 2.160 de euro pe metru pătrat pe 704 anunțuri, ci mediana segmentului tău.

Cât de largă este dispersia în acel segment? Dacă sfertul de sus și sfertul de jos sunt la 25% distanță, mediana singură nu îți spune mare lucru.

Ce te așază peste sau sub mediană? An de construcție, etaj, compartimentare, acte în regulă. Diferența dintre blocurile de dinainte și de după 1977, de pildă, se vede direct în preț.

Prețul tău e susținut de o comparație reală sau de o nevoie a ta? Dacă e a doua variantă, ai un preț cerut, nu o valoare. Poți compara cu ce cer, de fapt, proprietarii fără agenție în cele două sectoare și cu clasamentul pe cartiere, cu n pe fiecare, ca să vezi unde pică segmentul tău.

Întrebări frecvente

Cât de mult pot diferi două apartamente similare din Titan la preț?

În Titan, la două camere, sfertul de jos al proprietarilor a cerut sub 1.925 de euro pe metru pătrat, iar sfertul de sus peste 2.416, pe un eșantion de 48 de anunțuri. Pe 52 mp, diferența trece de 25.000 de euro pentru locuințe care în anunț arată la fel.

După ce își pun proprietarii prețul cerut?

De obicei după vecinul de scară, după cât au dat ei pe apartament sau după cât le trebuie pentru următoarea locuință. Niciunul nu e un reper de piață. Pe 402 anunțuri, 28,1% dintre proprietari au cerut cu peste 20% mai mult sau mai puțin decât mediana segmentului lor.

De unde pornesc când vreau să stabilesc prețul cerut al apartamentului?

De la mediana segmentului tău, tip de apartament și cartier, nu de la mediana pieței. Ca ordin de mărime, mediana generală a fost 2.160 de euro pe metru pătrat pe 704 anunțuri, dar segmentul tău poate sta mult diferit față de această cifră.

Ce nu spun aceste date

Nu spun cât se vinde efectiv un apartament și nici cât cer agențiile pentru locuințe comparabile, fiindcă nu există un grup de comparație. O singură lună nu arată o direcție a pieței, așa că totul se citește pentru perioada analizată, nu ca tendință.

Dacă vrei să pornești de la un reper verificat, nu de la o presupunere, cere o evaluare bazată pe tranzacții comparabile reale înainte să publici anunțul, sau sună-mă direct la 0743 322 002.