Decomandatul se vinde cu 100 de euro pe metru pătrat mai scump, nu cu 10-20%: ce arată vânzările din 2025-2026

Apartamentele decomandate s-au vândut în București cu 2.321 de euro pe metru pătrat median, cele semidecomandate cu 2.222: o diferență de 99 de euro, adică 4,5%, pe 3.872 și 2.137 de vânzări din 2025-2026. Când comparăm apartamente din același cartier, cu aceeași vechime de bloc și același număr de camere, diferența scade la aproximativ 2%. „Decomandatul e cu 10-20% mai scump” e una dintre cele mai răspândite reguli din imobiliare și una dintre cele mai greșite: prima reală e mică, și depinde de numărul de camere și de generația blocului.

Valorile din acest articol provin din setul de date analizat și corespund, în cea mai mare parte, ultimului preț cerut înainte de vânzare și, uneori, prețului negociat; nu reprezintă prețuri verificate în contractele notariale.

Diferența brută și diferența reală

Pe oraș, decomandatul are mediana 2.321 EUR/mp și prețul median pe apartament 134.990 de euro, pentru 60 de metri pătrați; semidecomandatul are 2.222 EUR/mp și 119.900 de euro, pentru 54 de metri pătrați. Diferența pe apartament, 15.000 de euro, vine în cea mai mare parte din suprafață (6 metri pătrați) și din cartier, nu din compartimentare. Când punem cartierul, generația blocului, numărul de camere și etajul în același model, compartimentarea explică sub 1% din diferențele de preț dintre apartamentele vândute, iar prima decomandatului rămâne la 2% pe oraș și sub 1% în Sectoarele 2 și 3. Pe prețuri cerute, seria pe anunțurile de proprietari a găsit același lucru: proprietarii cer cu 1,9% mai mult pentru decomandat, nu cu 10%. Vânzările confirmă anunțurile.

La 2 camere diferența aproape dispare, la 3 camere contează

Pe segmente, diferența pe metru pătrat e de 2% la 2 camere (2.288 față de 2.237), 3% la garsoniere (2.195 față de 2.128), 8% la 3 camere (2.381 față de 2.214) și 9% la 4 camere sau mai mult (2.741 față de 2.515). Are sens: într-un 2 camere, semidecomandatul înseamnă că treci prin living ca să ajungi în dormitor, un inconvenient pe care cumpărătorii îl acceptă ușor; într-un 3 camere, înseamnă o cameră de trecere, adică o cameră care nu poate fi dormitor independent, și asta se plătește. Pe preț total, diferența la 3 camere e de 30.000 de euro (179.990 față de 149.500), dar 5 metri pătrați și cartierul fac mare parte din ea.

În blocurile noi, semidecomandatul e mai scump

Pe generații de bloc, prima decomandatului se inversează la nou. În blocurile din 1946-1965, decomandatul se vinde cu 2.448 EUR/mp și semidecomandatul cu 2.150, cu 14% diferență; în cele din 1979-1990, 2.207 față de 2.103, cu 5%; în cele din 1966-1978, 1.860 față de 1.844, aproape egal. Dar în blocurile din 2011-2020, semidecomandatul e la 2.898 și decomandatul la 2.640; în cele de după 2020, 2.855 față de 2.730. În blocul nou, „semidecomandat” înseamnă de obicei living deschis cu bucătăria și dormitoare separate, un plan modern pe care cumpărătorii îl preferă, nu o cameră de trecere. Cuvântul e același, produsul nu.

Pe sectoare

Prima brută a decomandatului e de 10% în Sectorul 1 (3.125 față de 2.852) și în Sectorul 6 (2.063 față de 1.871), 10% în Sectorul 3 (2.224 față de 2.021), 3% în Sectorul 2 (2.308 față de 2.231), 1% în Sectorul 4 (1.922 față de 1.898) și negativă în Sectorul 5 (1.834 față de 2.021, pe un eșantion mic). Diferențele între sectoare vin tot din compoziție: unde semidecomandatele sunt în blocurile cele mai vechi (Sectorul 6, Sectorul 3), prima brută e mare; unde sunt amestecate cu blocurile noi, dispare.

Ce înseamnă pentru un proprietar

Dacă vinzi un 2 camere semidecomandat în bloc vechi, nu accepta un discount de 10% „pentru că e semidecomandat”; vânzările arată 2%, și cumpărătorul care vrea cartierul tău nu va alege altul pentru o ușă. Dacă vinzi un 3 camere semidecomandat, discutăm despre 5-8%, și merită să arăți în vizionare cum se poate folosi camera de trecere. Dacă vinzi un decomandat, compartimentarea e un argument, nu o primă: nu adaugă 10% la prețul comparabilelor, adaugă cumpărători. Iar dacă vinzi în bloc nou cu living deschis, numele din anunț contează mai puțin decât planul; arată planul.

Întrebări frecvente

Cu cât e mai scump un apartament decomandat?

Pe vânzările din 2025-2026 din București, cu 99 de euro pe metru pătrat, adică 4,5% (2.321 față de 2.222 EUR/mp). Cu cartierul, vechimea blocului și numărul de camere ținute constante, cu aproximativ 2%. La 2 camere, cu 2%; la 3 camere, cu 8%.

Decomandat sau semidecomandat: ce se vinde mai ușor?

Decomandatul are mai mulți cumpărători la 3 camere, unde camera de trecere contează. La 2 camere și la garsoniere, diferența de preț e de 2-3% și compartimentarea rar decide vânzarea. În blocurile noi, semidecomandatul cu living deschis se vinde chiar mai scump pe metru pătrat.

De ce se spune că decomandatul e cu 10-20% mai scump?

Pentru că decomandatele sunt, în medie, mai mari și mai des în blocuri din anii ’80 sau noi, iar comparația brută amestecă suprafața și cartierul cu compartimentarea. Comparate corect, în același cartier și aceeași generație de bloc, diferența e de 2%.

Ce nu spun aceste cifre

Compartimentarea e cea declarată în anunț, iar „semidecomandat” înseamnă lucruri diferite în blocul vechi și în cel nou. Celulele cu eșantion mic (Sectorul 5, blocurile de dinainte de 1965) sunt orientative. Prețurile sunt cele raportate la închiderea vânzării, nu prețuri notariale.

Vinzi un semidecomandat și ți se cere discount „pentru compartimentare”? Solicită o evaluare gratuită, pe vânzările din blocuri ca al tău, sau sună-mă la 0743 322 002.