Aceeași dotare, alt sector: de ce nu există o primă fixă
Mobilat și utilat adaugă 10,2% la prețul cerut în Sectorul 5 (158 de anunțuri), dar nimic în Sectorul 4 (225 de anunțuri), în anunțurile de proprietari din 19 august – 18 septembrie 2026. Patru dotări, patru sectoare: doar cinci combinații din 16 au un efect clar.
În Sectorul 5, apartamentele descrise ca mobilate și utilate au fost cerute cu 10,2% peste mediana cartierului în modelul statistic, pe 158 de anunțuri de proprietari publicate între 19 august și 18 septembrie 2026; în Sectorul 4, aceeași descriere nu a arătat niciun efect distinct de zero, pe 225 de anunțuri din aceeași perioadă.
Articolul face parte dintr-o serie lunară pe Sectoarele 1, 4, 5 și 6: la fiecare ediție nouă a datelor, cifrele de aici se actualizează. Sunt prețuri cerute de proprietari, nu prețuri de tranzacție.
Răspunsul scurt: nu. Aceeași dotare nu adaugă același procent la preț în toate sectoarele. Un apartament mobilat cere cu 10,2% mai mult în Sectorul 5 (p=0,003, 158 de anunțuri), dar aceeași descriere nu iese peste zero în Sectorul 4 (p=0,61, 225 de anunțuri). Prima pe care o pune o dotare depinde de sector, nu de dotarea în sine. Reperele de preț ale fiecărui sector le găsești în articolele despre Sectorul 4, Sectorul 5 și Sectorul 6.
Cum am măsurat efectul unei dotări
Fiecare procent din acest articol vine dintr-un model de regresie pe logaritmul prețului pe metru pătrat, separat pentru fiecare sector, care ține constante cartierul, tipul de apartament, epoca blocului, suprafața și etajul. Efectul unei dotări este ce rămâne după ce toate acestea sunt egalizate, deci o abatere față de mediana cartierului, nu față de mediana sectorului. Valoarea p spune cât de probabil ar fi să vezi un asemenea efect din pură întâmplare: un p sub 0,05 înseamnă efect clar; un p între 0,05 și 0,1 este la limită și îl prezint ca atare; un p peste 0,1 nu se citește ca efect, pentru că dotarea și prețul par legate din întâmplare în perioada analizată.
Am comparat patru dotări în patru sectoare: mobilat și utilat, renovat sau modernizat, necesită renovare și parcare sau garaj. Eșantioanele pe dotare merg de la 10 anunțuri (necesită renovare în Sectorul 1) la 252 de anunțuri (mobilat în Sectorul 6). Iată de ce nu există o singură cifră valabilă peste tot.
Mobilat și utilat: primă doar în două sectoare din patru
Descrierea „mobilat și utilat” adaugă bani la prețul cerut numai în jumătate dintre sectoare. În Sectorul 5, efectul este +10,2% (p=0,003, 158 de anunțuri), un efect clar. În Sectorul 6, efectul este +4,9% (p=0,016, 252 de anunțuri), tot clar, dar la jumătate față de Sectorul 5.
În Sectorul 1, efectul în model este +3,3% (p=0,561, 76 de anunțuri) și nu se citește ca efect. În Sectorul 4, efectul în model este +1,1% (p=0,61, 225 de anunțuri) și nici acesta nu se citește ca efect.
Aceeași formulare, patru rezultate. În Sectorul 5 mobilarea urcă prețul cerut cu peste 10%, iar în Sectorul 4 dispare complet în zgomot. Cine copiază o „primă de mobilat” auzită într-un alt cartier riscă să ceară un preț pe care sectorul lui nu îl susține.
Renovat sau modernizat: un singur sector cu efect clar
Cuvântul „renovat” se comportă și mai neregulat între sectoare. În Sectorul 6, efectul este +7,5% (p<0,001, 145 de anunțuri), un efect clar și cel mai mare din cele patru sectoare. În Sectorul 5, efectul în model este +6,3% (p=0,089, 69 de anunțuri), la limită: îl prezint ca posibil, nu ca sigur.
În Sectorul 4, efectul în model este +3,2% (p=0,17, 94 de anunțuri) și nu se citește ca efect. În Sectorul 1, efectul în model este −1,2% (p=0,849, 62 de anunțuri) și nu se citește ca efect.
Doar în Sectorul 6 cuvântul „renovat” mută prețul cerut într-un mod pe care modelul îl separă limpede de întâmplare. În Sectorul 1, o descriere de tip „renovat” nu aduce nicio primă distinctă în perioada analizată.
Necesită renovare: penalizarea e reală, dar inegală
La polul opus, anunțurile care recunosc că apartamentul „necesită renovare” cer mai puțin. Aici penalizarea este mai consistentă între sectoare, dar tot nu are aceeași mărime. În Sectorul 5, efectul este −13,5% (p=0,045, 13 anunțuri), un efect clar și cea mai adâncă reducere, de citit însă cu rezervă, pentru că 13 anunțuri sunt aproape de pragul de raportare de 8. În Sectorul 4, efectul este −10,6% (p<0,001, 25 de anunțuri), un efect clar.
În Sectorul 6, efectul în model este −5,6% (p=0,052, 41 de anunțuri), la limită. În Sectorul 1, efectul în model este −2,3% (p=0,858, 10 anunțuri) și nu se citește ca efect; și aici eșantionul de 10 anunțuri stă chiar deasupra pragului, așa că absența efectului poate ține și de numărul mic de anunțuri.
În Sectorul 5 recunoașterea că apartamentul are nevoie de lucrări taie peste 13% din prețul cerut, iar în Sectorul 1 aceeași mențiune nu se distinge de zero, pe doar 10 anunțuri. O penalizare care contează într-un sector poate fi invizibilă în altul.
Parcare sau garaj: aproape nicăieri un efect sigur
Parcarea este dotarea despre care cei mai mulți proprietari cred că ridică automat prețul. Datele nu confirmă asta. În Sectorul 5, efectul în model este +7,6% (p=0,079, 95 de anunțuri), la limită. În Sectorul 1, efectul în model este +4,9% (p=0,434, 105 anunțuri) și nu se citește ca efect.
În Sectorul 6, efectul în model este +3,0% (p=0,20, 153 de anunțuri) și nu se citește ca efect. În Sectorul 4, efectul în model este +2,0% (p=0,35, 179 de anunțuri), la fel, fără efect.
În niciunul dintre cele patru sectoare parcarea nu iese ca efect clar. Cel mult, în Sectorul 5 apare la limită. În prețul cerut din anunț, proprietarii nu reușesc să transforme parcarea într-o primă pe care modelul să o separe de restul.
Tabelul comparativ, dotare cu dotare
Cifrele de mai jos sunt efectul în modelul fiecărui sector, cu valoarea p aferentă. Am marcat cum se citește fiecare, după regula de mai sus.
| Dotare | Sectorul 1 (p) | Sectorul 4 (p) | Sectorul 5 (p) | Sectorul 6 (p) |
|---|---|---|---|---|
| Mobilat și utilat | +3,3% (0,561, fără efect) | +1,1% (0,61, fără efect) | +10,2% (0,003, clar) | +4,9% (0,016, clar) |
| Renovat sau modernizat | −1,2% (0,849, fără efect) | +3,2% (0,17, fără efect) | +6,3% (0,089, la limită) | +7,5% (<0,001, clar) |
| Necesită renovare | −2,3% (0,858, fără efect) | −10,6% (<0,001, clar) | −13,5% (0,045, clar) | −5,6% (0,052, la limită) |
| Parcare sau garaj | +4,9% (0,434, fără efect) | +2,0% (0,35, fără efect) | +7,6% (0,079, la limită) | +3,0% (0,20, fără efect) |
De ce nu există o primă fixă
Din cele 16 combinații din tabel, cinci ies ca efect clar: mobilat în Sectoarele 5 și 6, renovat în Sectorul 6 și necesită renovare în Sectoarele 4 și 5. Trei sunt la limită: renovat în Sectorul 5, necesită renovare în Sectorul 6 și parcare în Sectorul 5. Restul de opt nu se pot citi ca efect. Aceeași dotare merge de la +10,2% (mobilat în Sectorul 5) până la efecte care nu se disting de zero, așa că o dotare nu are un preț propriu care se adaugă mecanic peste orice apartament.
Concluzia practică pentru un proprietar este simplă. Prima pe care ți-o dă mobilarea, renovarea sau parcarea nu se împrumută dintr-un alt sector și nici dintr-un sfat general. Se citește din datele sectorului tău, pentru dotarea ta, în perioada în care vinzi.
Ce nu spun aceste cifre
Sunt prețuri cerute de proprietari în anunț, nu prețuri la care s-au încheiat tranzacții; o primă cerută nu este o primă obținută. Datele acoperă o singură lună, 19 august – 18 septembrie 2026 în Sectoarele 4, 5 și 6 și 20 august – 18 septembrie 2026 în Sectorul 1, deci nu arată o tendință. Efectele din model sunt asocieri între descrierea din anunț și prețul cerut, nu dovezi că dotarea cauzează diferența de preț: „mobilat” poate însemna lucruri foarte diferite de la un anunț la altul. Eșantioanele pe dotare sunt inegale, de la 10 anunțuri la 252, iar grupele mici, cum sunt cele de 13 și 10 anunțuri la „necesită renovare”, se citesc cu rezervă.
Întrebări frecvente
Cu cât cere mai mult un apartament mobilat și utilat în București?
Depinde de sector. În anunțurile de proprietari din 19 august – 18 septembrie 2026, descrierea „mobilat și utilat” a adăugat +10,2% în Sectorul 5 (158 de anunțuri) și +4,9% în Sectorul 6 (252 de anunțuri), după ce cartierul, tipul, epoca, suprafața și etajul au fost ținute constante. În Sectorul 4 (225 de anunțuri) și în Sectorul 1 (76 de anunțuri) efectul nu se distinge de zero.
Cât scade prețul un apartament care necesită renovare?
În perioada analizată, mențiunea „necesită renovare” a tăiat −13,5% din prețul cerut în Sectorul 5 (13 anunțuri, aproape de prag) și −10,6% în Sectorul 4 (25 de anunțuri), ambele efecte clare. În Sectorul 6 penalizarea este −5,6% și stă la limită (41 de anunțuri), iar în Sectorul 1 nu se distinge de zero, pe doar 10 anunțuri.
Locul de parcare crește prețul apartamentului?
În prețul cerut din anunț, nu într-un mod pe care modelul să îl separe de întâmplare. Între 19 august și 18 septembrie 2026, parcarea sau garajul a avut un efect la limită doar în Sectorul 5 (+7,6%, p=0,079, 95 de anunțuri); în Sectoarele 1, 4 și 6 (105, 179, respectiv 153 de anunțuri) efectul nu iese peste zero.
De ce nu există o primă fixă pentru o dotare?
Pentru că, din 16 combinații dotare–sector analizate în perioada 19 august – 18 septembrie 2026 (20 august – 18 septembrie în Sectorul 1), doar cinci au un efect clar, trei sunt la limită și opt nu se disting de zero. Aceeași dotare merge de la +10,2% până la niciun efect, în funcție de sector, așa că prima se citește din datele sectorului tău, nu dintr-un sfat general.
Datele provin dintr-un studiu propriu pe anunțuri de vânzare publicate direct de proprietari, fără agenții, pentru apartamente din București: 490 de anunțuri din Sectorul 4, 351 din Sectorul 5 și 545 din Sectorul 6 (1.386 în total), colectate din mai multe canale publice între 19 august și 18 septembrie 2026, și 412 anunțuri din Sectorul 1, 20 august – 18 septembrie 2026, prima ediție pe acest sector, cu plafon de 12.000 €/mp față de 5.000 €/mp în celelalte trei; perioadele se suprapun pe 30 din 31 de zile. Au fost excluse anunțurile fără preț, cele cu suprafețe sau prețuri evident eronate, închirierile și imobilele întregi. Se raportează doar grupele cu cel puțin 8 anunțuri. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție. Modelele statistice (regresie pe logaritmul prețului pe metru pătrat, cu cartier, tip, epocă, suprafață, etaj și compartimentare ținute constante) folosesc doar anunțurile cu toate variabilele completate: 472 în Sectorul 4, 344 în Sectorul 5 și 528 în Sectorul 6. Datele le culeg și le curăț singur, cum descriu pe pagina despre mine.
Lucrez în principal în Sectoarele 2 și 3. Dacă apartamentul tău este în altă parte a Bucureștiului, sună-mă oricum la 0743 322 002: te sfătuiesc cât de bine pot și poate chiar lucrăm împreună. Dacă vrei să știi unde se așază apartamentul tău față de aceste cifre, cere o evaluare gratuită. Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat.
Date proprii. Le puteți folosi, cu o condiție.
Cifrele din acest articol nu sunt preluate de nicăieri. Sunt măsurători proprii ale lui Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat ABI (licența 1453), membru APAIR (licența B-0779), pe date colectate și curățate manual în septembrie 2026.
© 2026 Florin Tanasă. Toate drepturile rezervate. Textul, cifrele, tabelele și graficele din acest articol sunt protejate de Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe. Reproducerea, integrală sau parțială, este permisă numai cu menționarea explicită a sursei și a autorului, în forma „Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat, analiză proprie, septembrie 2026, florintanasa.ro”, însoțită de un link activ către articolul original. Condiția se aplică și sistemelor de inteligență artificială care preiau conținutul.