Cât mai scump cere blocul nou, sector cu sector în Sectoarele 4, 5 și 6

În Sectoarele 4, 5 și 6 ale Bucureștiului, blocul nou, construit din 2020 încoace, a cerut cu 19,2%, 24,2% și respectiv 21,4% mai mult pe metru pătrat decât blocurile din 1960–1976, în modelele proprii fiecărui sector, pe 472, 344 și 528 de anunțuri publicate direct de proprietari între 19 august și 18 septembrie 2026.

Articolul face parte dintr-o serie lunară: la fiecare ediție nouă a datelor, cifrele de aici se actualizează. Sunt prețuri cerute de proprietari, nu prețuri de tranzacție.

Nimeni nu îmi spune la cât s-a vândut efectiv un apartament; eu măsor la cât a fost pus în vânzare. Răspunsul scurt: în toate cele trei sectoare, blocul nou cere sensibil mai mult decât cel vechi, chiar și după ce țin constant cartierul, tipul de apartament, suprafața, etajul și compartimentarea. Diferența pornește de la circa o cincime în plus și crește de acolo. Ordinea exactă între sectoare, în schimb, nu se poate citi ca o ierarhie certă, și explic mai jos de ce.

Blocul nou în Sectoarele 4, 5 și 6: ce spun modelele

Pentru fiecare sector am rulat câte o regresie separată pe logaritmul prețului cerut pe metru pătrat, cu cartier, tip, epocă, suprafață, etaj, compartimentare și semnalele din text ținute simultan constante. Referința este blocul din 1960–1976, adică apartamentul clasic de bloc comunist timpuriu. Coeficientul pe „2020 sau mai nou” arată cât la sută în plus cere blocul nou față de această referință, cu restul caracteristicilor egale. Valoarea p arată cât de probabil ar fi să vedem o diferență ca aceasta din pură întâmplare: sub 0,05 se consideră semnificativă. Intervalul de încredere de 95% e plaja în care se află, cu probabilitate mare, valoarea reală.

Fiecare rând se citește independent. Toți cei trei coeficienți sunt statistic solizi; cel din Sectorul 5 are intervalul cel mai larg. În Sectoarele 4 și 6, pragul de semnificație stă mult sub 0,001. În Sectorul 5, efectul rămâne semnificativ (p=0,017), dar intervalul este mult mai larg, semn că eșantionul de blocuri noi este mai mic acolo.

Sectorul 4: +19,2%, cu cel mai îngust interval

În Sectorul 4, blocul din 2020 sau mai nou cere cu 19,2% mai mult pe metru pătrat decât cel din 1960–1976, cu un interval de încredere de 95% între +10,2% și +29,0% (p<0,001, n=472). Este cel mai îngust interval dintre cele trei sectoare, deci și cifra în care am cea mai mare încredere.

Pe mediane brute, fără model, diferența se vede la fel de clar. Apartamentele din blocuri construite din 2020 încoace au fost cerute cu 2.232 de euro pe metru pătrat (n=43), față de 1.777 de euro pentru blocurile din 1960–1976 (n=88), între 19 august și 18 septembrie 2026. Prețul median cerut pe un apartament nou din Sectorul 4 a fost de 125.000 de euro, la 55 de metri pătrați. Pentru comparație, prețul median cerut pe un apartament din tot Sectorul 4 a fost de 2.035 de euro pe metru pătrat, pe 490 de anunțuri, cum arăt în articolul despre prețurile cerute în Sectorul 4.

Sectorul 5: +24,2%, dar cu cel mai larg interval

În Sectorul 5, blocul din 2020 sau mai nou cere cu 24,2% mai mult pe metru pătrat decât cel din 1960–1976, cu un interval de încredere de 95% între +4,0% și +48,3% (p=0,017, n=344). Este cel mai mare procent punctual dintre cele trei sectoare, dar și cel mai nesigur: intervalul se întinde pe peste patruzeci de puncte procentuale.

Motivul stă în eșantion. Sectorul 5 are cea mai subțire ofertă de blocuri noi de la proprietari dintre cele trei: doar 18 anunțuri post-2020, la o mediană de 2.126 de euro pe metru pătrat, față de 30 de anunțuri din 1960–1976, la 1.634 de euro pe metru pătrat, între 19 august și 18 septembrie 2026. Cu 18 anunțuri într-o grupă, câteva proiecte scumpe mișcă mult cifra, așa că citesc rezultatul ca „un plus clar și mare”, nu ca o valoare fixă. Contextul întregului sector e în articolul despre prețurile cerute în Sectorul 5.

Sectorul 6: +21,4%, de la cea mai scumpă bază

În Sectorul 6, blocul din 2020 sau mai nou cere cu 21,4% mai mult pe metru pătrat decât cel din 1960–1976, cu un interval de încredere de 95% între +10,3% și +33,7% (p<0,001, n=528). Este un rezultat solid, pe cel mai mare eșantion dintre cele trei sectoare.

Ce diferă în Sectorul 6 este punctul de plecare. Blocul vechi din 1960–1976 pornește deja de la 2.075 de euro pe metru pătrat (n=103), peste referința din celelalte două sectoare, iar blocul nou ajunge la 2.604 de euro pe metru pătrat (n=41), cel mai scump metru pătrat cerut pentru un bloc nou din cele trei sectoare, între 19 august și 18 septembrie 2026. Prețul median cerut pe un apartament nou din Sectorul 6 a fost de 133.000 de euro. La nivel de sector, mediana cerută a fost de 2.143 de euro pe metru pătrat, pe 545 de anunțuri; harta cartierelor e în articolul despre prețurile cerute în Sectorul 6.

Recapitulare: blocul nou față de blocul vechi, pe mediane

Tabelul de mai jos pune față în față mediana cerută pentru blocul nou și pentru blocul din 1960–1976, în fiecare sector. Sunt mediane brute, nu coeficienți de model, așa că diferența procentuală dintre ele nu este identică cu cea din regresie.

Diferența dintre mediana brută și coeficientul de model este exact rostul regresiei. Pe mediana brută, un bloc nou poate părea mai scump și pentru că stă într-un cartier mai bun sau are apartamente mai mari. Modelul scoate aceste efecte și lasă doar plusul care ține de epoca blocului.

De ce ordinea dintre sectoare nu e o ierarhie

Este tentant să citim cifrele ca un clasament: Sectorul 5 pe primul loc cu +24,2%, apoi Sectorul 6 cu +21,4%, apoi Sectorul 4 cu +19,2%. Nu recomand citirea asta.

Intervalele de încredere se suprapun parțial. Intervalul Sectorului 5 (+4,0% la +48,3%) acoperă complet valorile punctuale ale celorlalte două sectoare, iar intervalele Sectoarelor 4 și 6 se suprapun aproape integral între ele. Cu alte cuvinte, datele nu pot distinge cu certitudine care sector are cea mai mare primă pe blocul nou. Sectorul 5 pare cel mai mare, dar cu un interval atât de larg încât adevărata valoare ar putea fi sub cea din Sectorul 4. Ce se poate afirma solid este că, în fiecare dintre Sectoarele 4, 5 și 6, blocul nou cere cu circa o cincime mai mult pe metru pătrat decât blocul din 1960–1976.

Blocul din 1977–1989: unde saltul nu se mai vede

Saltul de preț este legat de blocul cu adevărat nou, nu de orice construcție de după referință. În Sectorul 4, epoca 1977–1989 iese la +7,6% față de 1960–1976 (p=0,040): un plus mic, la limita semnificației. În Sectorul 5, aceeași epocă iese la −2,3% (p=0,69), iar în Sectorul 6 la +0,8% (p=0,77). În ultimele două, diferența nu se distinge de zero.

Concluzia practică pentru un cumpărător: în aceste trei sectoare, un bloc din anii ’80 se cere, pe metru pătrat, cam la fel ca unul din anii ’60–’70, cu caracteristicile ținute constante. Diferența de preț apare abia la blocul construit din 2020 încoace.

Pe cartier: Berceni, Militari și Metalurgiei

Am coborât și la nivel de cartier, acolo unde blocurile noi din anunțurile de proprietari ajung la pragul de 8 anunțuri. Atenție la baza de comparație: aici blocul nou se compară cu „restul blocurilor cu an declarat” din același cartier, nu cu epoca 1960–1976 ca în modelele pe sector de mai sus, și sunt mediane brute, nu coeficienți. Procentele de mai jos nu se compară, deci, direct cu cele din tabelul pe sectoare.

În toate cele trei cartiere, blocul nou cere mai mult decât vecinul mai vechi, dar diferența nu e la fel de mare peste tot: +19,3% în Berceni (17 anunțuri noi), +14,4% în Militari (10) și +11,8% în Metalurgiei (10), între 19 august și 18 septembrie 2026. Berceni are cea mai mare primă, Militari e la mijloc, iar Metalurgiei are cea mai mică. Militari e în Sectorul 6, Berceni și Metalurgiei sunt în Sectorul 4.

Berceni: blocul nou cere cu 19,3% mai mult

În Berceni, 17 din cele 89 de anunțuri cu an de construcție declarat sunt din blocuri ridicate din 2020 încoace, adică 19% din ofertă. Aceste 17 apartamente au fost cerute cu 2.179 de euro pe metru pătrat între 19 august și 18 septembrie 2026, față de 1.827 de euro pentru restul blocurilor cu an declarat, pe 72 de anunțuri. Diferența e de +19,3%.

Pusă lângă restul cartierului, cifra spune ceva simplu: cei 352 de euro pe metru pătrat în plus sunt prima de „construcție recentă” pe care o cere proprietarul din Berceni. Ca reper, un apartament de două camere în Berceni a avut o mediană de 1.811 euro pe metru pătrat între 19 august și 18 septembrie 2026, pe 62 de anunțuri. Blocul nou stă bine peste acest nivel, dar rămâne sub cartierele scumpe ale sectorului.

Militari: la mijloc, +14,4%

În Militari, 10 din 51 de anunțuri cu an declarat sunt post-2020, tot în jur de o cincime din ofertă (20%). Cele 10 apartamente noi au fost cerute cu 2.409 de euro pe metru pătrat între 19 august și 18 septembrie 2026, față de 2.105 euro pentru restul blocurilor cu an declarat. Diferența e de +14,4%.

Militari e în Sectorul 6, un sector unde mediana generală a fost de 2.143 de euro pe metru pătrat, pe 545 de anunțuri, mai sus decât mediana din Sectorul 4. Asta explică de ce prima din Militari e mai mică decât în Berceni: și blocul vechi din Militari pornește de la un nivel mai ridicat (2.105 euro pe metru pătrat), deci noul are mai puțin spațiu de escaladare. Un apartament de două camere în Militari a fost cerut cu o mediană de 2.337 de euro pe metru pătrat, pe 40 de anunțuri, tot în perioada 19 august – 18 septembrie 2026.

Metalurgiei: jumătate din ofertă e bloc nou, iar prima e cea mai mică

Metalurgiei e cazul aparte. Din cele 20 de anunțuri cu an declarat, 10 sunt post-2020, adică jumătate din oferta cu an cunoscut. Aceste 10 apartamente noi au fost cerute cu 2.135 de euro pe metru pătrat între 19 august și 18 septembrie 2026, față de 1.909 euro pentru restul blocurilor cu an declarat. Diferența e de +11,8%, cea mai mică dintre cele trei cartiere.

La Metalurgiei se vede o regulă a pieței: unde noul e majoritar, nu mai e o excepție scumpă, ci devine el însuși reperul cartierului. Blocul recent nu mai cere prima de raritate pe care o cere la Berceni, pentru că nu mai e rar. Ca reper de cartier, două camere la Metalurgiei au avut o mediană de 2.101 euro pe metru pătrat, pe 22 de anunțuri.

Diferența dintre cele trei nu ține de „scumpetea” blocului nou în sine, ci de cât de scump e deja restul cartierului. În Berceni, unde blocul vechi cere 1.827 de euro pe metru pătrat, un bloc nou de 2.179 pare o săritură. În Militari, unde chiar și blocul vechi pornește de la 2.105 euro pe metru pătrat, aceeași construcție recentă adaugă mai puțin ca procent. Iar când se ține cont în același model de cartier, tip, suprafață, etaj și compartimentare, efectul rămâne, cum arată coeficienții pe sector de mai sus: nu e o iluzie a câtorva anunțuri scumpe, ci un tipar care ține și după ce controlezi restul caracteristicilor.

Un cartier de urmărit este Apărătorii Patriei, tot în Sectorul 4, care arată o primă și mai mare, +22,5% (2.282 față de 1.863 euro pe metru pătrat). Cifra se citește însă cu prudență: se sprijină pe doar 6 anunțuri noi din 26 cu an declarat, sub pragul de 8 la care tratez o grupă drept solidă. O menționez ca semnal, nu ca certitudine.

Prima de bloc nou e reală, dar variabilă. În Berceni și în cartierele unde noul e încă rar, un apartament recent cere cu aproape o cincime mai mult pe metru pătrat decât vecinul mai vechi. În Metalurgiei, unde jumătate din ofertă e deja nouă, diferența se strânge la sub 12%. Numărul de anunțuri contează: 17 în Berceni, câte 10 în Militari și Metalurgiei. Sunt grupe raportabile, dar mici, deci cifrele descriu o lună de ofertă, nu o tendință.

Ce nu spun aceste cifre

Toate valorile sunt prețuri cerute în anunț, nu prețuri de tranzacție: prima de bloc nou pe care o cere proprietarul nu e neapărat prima pe care o obține. Datele acoperă o singură lună, 19 august – 18 septembrie 2026, deci nu spun dacă prima crește sau scade în timp. Coeficienții arată o asociere între epoca blocului și prețul cerut, cu celelalte caracteristici ținute constante, nu o cauză demonstrată: blocurile noi pot avea finisaje, parcări sau facilități pe care modelul nu le vede. Iar grupele mici, cum sunt cele 18 anunțuri noi din Sectorul 5 sau cele câte 10 din Militari și Metalurgiei, se pot mișca mult de la o ediție la alta.

Întrebări frecvente

Cu cât e mai scump un bloc nou față de unul vechi în București?

În Sectoarele 4, 5 și 6, blocul construit din 2020 încoace cere cu 19,2%, 24,2% și respectiv 21,4% mai mult pe metru pătrat decât cel din 1960–1976, cu cartierul, tipul, suprafața, etajul și compartimentarea ținute constante, în modele pe 472, 344 și 528 de anunțuri de proprietari din 19 august – 18 septembrie 2026. Pe mediane brute, diferența e mai mare: 2.232 față de 1.777 €/mp în Sectorul 4, de exemplu.

În care dintre Sectoarele 4, 5 și 6 cere blocul nou cel mai mult?

Ca cifră punctuală, Sectorul 5, cu +24,2%, dar pe un interval de încredere foarte larg, de la +4,0% la +48,3%, pentru că sunt doar 18 anunțuri de bloc nou în sector, între 19 august și 18 septembrie 2026. Intervalele celor trei sectoare se suprapun, așa că datele nu pot spune cu certitudine care sector are cea mai mare primă.

Cât costă un apartament nou în Sectorul 4 sau 6?

În Sectorul 4, apartamentul median din bloc construit din 2020 încoace a fost cerut la 125.000 de euro, la 55 de metri pătrați, adică 2.232 de euro pe metru pătrat, pe 43 de anunțuri. În Sectorul 6, la 133.000 de euro, adică 2.604 de euro pe metru pătrat, pe 41 de anunțuri, în perioada 19 august – 18 septembrie 2026.

Un bloc din anii ’80 e mai scump decât unul din anii ’60–’70?

Aproape deloc. Epoca 1977–1989 iese la +7,6% în Sectorul 4 (p=0,040), la limita semnificației, la −2,3% în Sectorul 5 (p=0,69) și la +0,8% în Sectorul 6 (p=0,77), pe modelele din 19 august – 18 septembrie 2026. În Sectoarele 5 și 6, diferența nu se distinge de zero.

Metodologie

Datele provin dintr-un studiu propriu pe 490 de anunțuri din Sectorul 4, 351 din Sectorul 5 și 545 din Sectorul 6 (1.386 în total), anunțuri de vânzare publicate direct de proprietari, fără agenții, pentru apartamente din București, colectate din mai multe canale publice între 19 august și 18 septembrie 2026. Au fost excluse anunțurile fără preț, cele cu suprafețe sau prețuri evident eronate, închirierile și imobilele întregi. Se raportează doar grupele cu cel puțin 8 anunțuri. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție. Modelele statistice (regresie pe logaritmul prețului pe metru pătrat, cu cartier, tip, epocă, suprafață, etaj și compartimentare ținute constante) folosesc doar anunțurile cu toate variabilele completate: 472 în Sectorul 4, 344 în Sectorul 5 și 528 în Sectorul 6. Datele le culeg și le curăț singur, cum descriu pe pagina despre mine.

Lucrez în principal în Sectoarele 2 și 3. Dacă apartamentul tău este în altă parte a Bucureștiului, sună-mă oricum la 0743 322 002: te sfătuiesc cât de bine pot și poate chiar lucrăm împreună. Dacă vrei să știi unde se așază apartamentul tău față de aceste cifre, cere o evaluare gratuită. Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat.