Ultimul etaj: contează la preț în Sectoarele 4, 5 și 6?

În Sectorul 6, apartamentele de la ultimul etaj au fost cerute cu 9,9% sub mediana cartierului lor între 19 august și 18 septembrie 2026, pe 56 de anunțuri de la proprietari, iar în modelul sectorului penalizarea ajunge la 11,0%. În Sectorul 4 penalizarea e mai blândă, iar în Sectorul 5 nu se vede deloc.

Articolul face parte dintr-o serie lunară: la fiecare ediție nouă a datelor, cifrele de aici se actualizează. Sunt prețuri cerute de proprietari, nu prețuri de tranzacție.

Răspunsul scurt este că ultimul etaj chiar cântărește la preț, dar nu peste tot la fel. În Sectorul 6 penalizarea este cea mai mare dintre cele trei sectoare. În Sectorul 4 penalizarea există și ea, ceva mai mică. În Sectorul 5 ultimul etaj nu se desprinde de restul ofertei, adică nu iese niciun efect distinct.

Mai am o precizare de făcut înainte de sectoare. Există două feluri de a citi diferențele de preț pe etaje. Diferența brută compară pur și simplu medianele pe benzi de înălțime, dar amestecă zone scumpe cu zone ieftine și tipuri de bloc foarte diferite. Cifra ajustată pe cartier, adică abaterea fiecărui anunț de ultim etaj față de mediana cartierului lui, nu față de mediana sectorului, și cifra din model scot din calcul poziția și profilul zonei. De aceea procentele de mai jos nu ies din simpla împărțire a medianei de ultim etaj la mediana sectorului: −9,9% în Sectorul 6 nu e raportul 1.952/2.143, iar −8,3% în Sectorul 4 nu e raportul 1.933/2.035, ci abateri față de mediana cartierului. Diferențele brute pe benzi de înălțime sunt, în bună parte, efecte de compoziție. Cifra de citit este cea ajustată.

Sectorul 6: cea mai mare penalizare pentru ultimul etaj

Mediana Sectorului 6 a fost de 2.143 €/mp, pe 545 de anunțuri de la proprietari, între 19 august și 18 septembrie 2026; harta cartierelor e în articolul despre prețurile cerute în Sectorul 6. Apartamentele de la ultimul etaj au avut o mediană brută de 1.952 €/mp, iar față de mediana cartierului lor au stat cu 9,9% mai jos, pe 56 de anunțuri. După ajustare, în modelul sectorului, penalizarea urcă la 11,0% (p=0,001). Valoarea p arată cât de probabil ar fi să vedem un efect ca acesta din pură întâmplare; sub 0,05 se consideră semnificativ. Este cea mai mare penalizare pentru ultimul etaj dintre cele trei sectoare analizate.

Sursa efectului se vede pe benzile de înălțime. Blocurile P+4, tipic fără lift, duc penalizarea cea mai apăsată: 14,4% sub referință, pe 22 de anunțuri de ultim etaj. La blocurile de 5 până la 8 etaje, diferența a fost de 11,8%, pe 11 anunțuri. La 9 și 10 etaje, de 9,1%, pe 20 de anunțuri. Segmentul de 11 etaje și peste a rămas sub pragul de raportare, deci nu îl comentez cu cifre.

Logica din spatele cifrelor este ușor de urmărit. Într-un P+4 vechi urci pe scări până sus, iar acoperișul stă direct deasupra camerelor. Cumpărătorii se gândesc la efortul zilnic și la riscul de infiltrații, așa că cer o reducere. În blocurile mai înalte există lift, iar ultimul etaj capătă și avantaje, lumină bună și lipsa vecinilor de deasupra. De aceea penalizarea se subțiază pe măsură ce blocul crește, chiar dacă rămâne prezentă în Sectorul 6.

Sectorul 4: penalizare reală, ceva mai blândă

Mediana Sectorului 4 a fost de 2.035 €/mp, pe 490 de anunțuri de la proprietari, între 19 august și 18 septembrie 2026; cartierele sunt în articolul despre prețurile cerute în Sectorul 4. Ultimul etaj a avut o mediană brută de 1.933 €/mp, iar față de mediana cartierului lor apartamentele de ultim etaj au stat cu 8,3% mai jos, pe 76 de anunțuri. În modelul sectorului iese un efect distinct de −7,1%, pentru care nu am calculat o valoare p.

Pe benzile de înălțime apare cel mai clar de ce trebuie citită cifra ajustată, și nu diferențele brute. Blocurile P+4 au penalizarea cea mai dură: 17,6% sub referință, pe 29 de anunțuri de ultim etaj. În schimb, banda de 5 până la 8 etaje a arătat un plus brut de 11,7%, pe 17 anunțuri, iar la 9 și 10 etaje diferența a fost aproape nulă, 1,6%, pe 20 de anunțuri. Plusul de la 5–8 etaje vine din zone mai bune ale sectorului, unde stau acele anunțuri. Este un efect de compoziție, nu o scumpire a ultimului etaj în blocurile înalte. Segmentul de 11 etaje și peste a rămas sub pragul de raportare.

Sectorul 5: ultimul etaj nu se desprinde de piață

Mediana Sectorului 5 a fost de 1.790 €/mp, pe 351 de anunțuri de la proprietari, între 19 august și 18 septembrie 2026; cartierele sunt în articolul despre prețurile cerute în Sectorul 5. Ultimul etaj a avut o mediană brută de 1.767 €/mp, adică o abatere de doar 1,2% sub mediana cartierului lor, pe 44 de anunțuri. Această abatere nu se desprinde de zero. Este un rezultat nul, sub pragul de semnificație.

Concluzia pentru Sectorul 5 contează tocmai fiindcă strică regula comodă. Ultimul etaj nu este mai ieftin peste tot. În acest sector, un cumpărător nu are un temei statistic să ceară o reducere doar pentru că apartamentul stă sus. Pe benzile de înălțime, blocurile P+4 arată o diferență brută de 5,6%, pe 20 de anunțuri, iar banda de 5 până la 8 etaje un plus brut de 2,0%, pe 17 anunțuri. Segmentele de 9–10 etaje și de 11 etaje și peste au rămas sub pragul de raportare. Chiar și diferența de la P+4 rămâne modestă și nu ridică efectul sectorului peste zero.

Sinteză: unde contează ultimul etaj și unde nu

Trei sectoare, trei povești diferite. Sectorul 6 aplică cea mai mare penalizare ajustată pentru ultimul etaj. Sectorul 4 aplică o penalizare mai blândă, dar reală. Sectorul 5 nu aplică niciuna care să se desprindă de zgomotul pieței.

Firul comun este blocul P+4 fără lift. În Sectoarele 4 și 6, banda P+4 poartă penalizarea cea mai apăsată pentru ultimul etaj: 17,6% în Sectorul 4 și 14,4% în Sectorul 6. Acolo unde stocul de ultim etaj este dominat de astfel de blocuri, penalizarea la nivel de sector iese mai mare. Unde profilul stocului diferă, efectul se topește, cum se vede în Sectorul 5.

Două idei practice

Din datele de mai sus desprind două idei practice. Prima este că diferența brută pe etaje induce în eroare, fiindcă amestecă zone și tipuri de bloc. Un plus brut, ca cel de 11,7% de la 5–8 etaje în Sectorul 4, vine din faptul că acele apartamente stau în părți mai scumpe ale sectorului. Ultimul etaj nu se scumpește acolo. Cifra ajustată pe cartier și cifra din model sunt cele pe care le citesc când vreau răspunsul corect.

A doua idee ține de negociere și de așteptări. Un proprietar cu apartament la ultimul etaj într-un P+4 din Sectorul 6 pornește, de regulă, de la un preț cerut vizibil sub mediana zonei sale. Un proprietar în aceeași situație în Sectorul 5 nu are, statistic, același handicap. Diferența dintre sectoare nu ține doar de gustul cumpărătorilor. Ține de tipul de bloc care domină stocul de ultim etaj din fiecare sector. Repet precizarea de la început, fiindcă schimbă felul în care se citește totul: aceste cifre sunt prețuri cerute de proprietari, nu prețuri de tranzacție. Ele arată de unde pleacă discuția, nu unde se închide ea.

Pentru un cumpărător, lectura corectă este simplă. O reducere cerută pentru ultimul etaj are acoperire statistică în Sectoarele 6 și 4, mai ales la un P+4 fără lift. În Sectorul 5 același argument nu se sprijină pe date, deci se folosește cu prudență. Pentru un proprietar, mesajul este la fel de util. Poziția blocului și prezența liftului contează mai mult decât eticheta de ultim etaj în sine.

Ultimul etaj rămâne, deci, o întrebare cu răspuns local. Contează mult în Sectorul 6, contează mai puțin în Sectorul 4 și nu se vede în Sectorul 5. Liftul și vechimea blocului explică cea mai mare parte a diferenței, iar cifra ajustată este singura de citit atunci când compari.

Ce nu spun aceste cifre

Sunt prețuri cerute în anunț, nu prețuri de tranzacție: penalizarea pe care o pune proprietarul nu e neapărat cea pe care o obține cumpărătorul la final. Datele acoperă o singură lună, 19 august – 18 septembrie 2026, deci nu spun dacă efectul ultimului etaj crește sau scade în timp. Efectele sunt asocieri, cu cartierul și restul caracteristicilor ținute constante, nu cauze demonstrate: modelul nu vede starea acoperișului sau a terasei, care poate explica mult din diferență. Iar benzile de înălțime au eșantioane mici, între 11 și 29 de anunțuri de ultim etaj, așa că cifrele pe benzi se citesc ca semnale, nu ca valori fixe.

Întrebări frecvente

Este mai ieftin un apartament la ultimul etaj?

Depinde de sector. În Sectorul 6, ultimul etaj a fost cerut cu 9,9% sub mediana cartierului, pe 56 de anunțuri de proprietari din 19 august – 18 septembrie 2026, iar în model penalizarea e de 11,0%. În Sectorul 4 abaterea e de 8,3%, pe 76 de anunțuri (7,1% în model), iar în Sectorul 5 doar 1,2%, pe 44 de anunțuri, adică fără efect distinct de zero.

Cu cât scade prețul la ultimul etaj într-un bloc P+4 fără lift?

Cel mai mult dintre toate benzile de înălțime: 17,6% sub referință în Sectorul 4, pe 29 de anunțuri de ultim etaj, și 14,4% în Sectorul 6, pe 22 de anunțuri, între 19 august și 18 septembrie 2026. În Sectorul 5, diferența brută la P+4 e de doar 5,6%, pe 20 de anunțuri.

De ce în Sectorul 5 ultimul etaj nu e mai ieftin?

Pentru că abaterea față de mediana cartierului a fost de doar 1,2%, pe 44 de anunțuri de ultim etaj din 19 august – 18 septembrie 2026, o diferență care nu se desprinde de zero. Explicația probabilă ține de profilul stocului: efectul apare mai ales în blocurile P+4 fără lift, iar în Sectorul 5 chiar și acolo diferența brută rămâne modestă, 5,6%.

Pot cere o reducere pentru ultimul etaj?

În Sectoarele 6 și 4, argumentul are acoperire în date: −11,0% și −7,1% în modelele pe sector, pe anunțurile de proprietari din 19 august – 18 septembrie 2026, mai ales la un P+4 fără lift. În Sectorul 5 nu are, așa că acolo negocierea trebuie să pornească de la starea concretă a apartamentului și a acoperișului, nu de la etaj.

Metodologie

Datele provin dintr-un studiu propriu pe 490 de anunțuri din Sectorul 4, 351 din Sectorul 5 și 545 din Sectorul 6 (1.386 în total), anunțuri de vânzare publicate direct de proprietari, fără agenții, pentru apartamente din București, colectate din mai multe canale publice între 19 august și 18 septembrie 2026. Au fost excluse anunțurile fără preț, cele cu suprafețe sau prețuri evident eronate, închirierile și imobilele întregi. Se raportează doar grupele cu cel puțin 8 anunțuri. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție. Modelele statistice (regresie pe logaritmul prețului pe metru pătrat, cu cartier, tip, epocă, suprafață, etaj și compartimentare ținute constante) folosesc doar anunțurile cu toate variabilele completate: 472 în Sectorul 4, 344 în Sectorul 5 și 528 în Sectorul 6. Datele le culeg și le curăț singur, cum descriu pe pagina despre mine.

Lucrez în principal în Sectoarele 2 și 3. Dacă apartamentul tău este în altă parte a Bucureștiului, sună-mă oricum la 0743 322 002: te sfătuiesc cât de bine pot și poate chiar lucrăm împreună. Dacă vrei să știi unde se așază apartamentul tău față de aceste cifre, cere o evaluare gratuită. Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat.