TVA la un apartament nou: ce cotă se aplică și ce verifici înainte de cumpărare
Cota de 5% a fost eliminată. Din 1 august 2025 se aplică 21% la locuințele noi. Cota redusă de 9% a fost tranzitorie, cu plafon de 120 mp și 600.000 lei fără TVA, și s-a aplicat ultima dată livrărilor făcute până la 30 septembrie 2026.
Cauți informații despre TVA de 5% la apartament nou în București și vrei să știi dacă mai poți profita de această cotă. Trebuie să știi din start un lucru important: cota de 5% pentru locuințe noi a fost eliminată. Dacă te bazezi pe ea când calculezi bugetul, riști să faci o ofertă greșită și să pierzi bani la semnarea la notar. În acest ghid îți explic clar ce cotă de TVA se aplică real astăzi la o locuință nouă, ce s-a întâmplat cu cota redusă tranzitorie și ce pași concreți verifici înainte să semnezi antecontractul.
De ce nu mai există TVA de 5% la apartament nou
Mulți cumpărători din București caută încă „TVA 5% apartament nou”, pentru că așa arăta regimul fiscal în anii trecuți. Realitatea din 2026 este alta. Cota redusă de 5% pentru locuințe noi nu mai există, iar dacă un dezvoltator sau un anunț încă o menționează, informația este depășită.
Din 1 august 2025 se aplică o cotă standard de 21% pentru locuințele noi, potrivit PwC România. Această cotă a înlocuit vechea cotă de 19%, conform portalului Storia. Practic, cine cumpără azi o locuință nouă fără să se încadreze în excepția tranzitorie plătește 21% TVA, nu 5% și nici 19%.
Dacă vrei să cumperi un apartament nou, primul pas este să verifici ce cotă se aplică efectiv proprietății care te interesează. Aici intervine rolul unui Broker Imobiliar Acreditat, care confirmă situația fiscală înainte să faci o ofertă.
Cotă standard 21% sau cotă tranzitorie 9%
Odată cu eliminarea cotei de 5%, legislația a păstrat o singură cotă redusă, valabilă tranzitoriu: 9%. Termenul inițial era 31 iulie 2026. Legea nr. 161/2026 l-a prelungit până la 30 septembrie 2026, după blocajul de la Cadastru. Cota s-a aplicat numai dacă erau îndeplinite toate condițiile de mai jos, conform ANAF.
Condițiile cumulative pentru cota de 9%
Pentru cota redusă de 9% trebuiau îndeplinite toate criteriile de mai jos în același timp, potrivit ANAF. Dacă lipsea chiar și unul singur, se aplica 21%.
Suprafață utilă de maximum 120 mp, fără să incluzi anexele gospodărești.
Valoare de maximum 600.000 lei fără TVA, teren inclus.
O singură achiziție cu cotă redusă, iar cumpărătorul nu a mai achiziționat o locuință cu TVA redus de la 1 ianuarie 2023, aspect verificat în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
Antecontract încheiat până la 1 august 2025. Pentru acte semnate între 3 și 31 iulie 2025, avansul de minimum 20% din valoarea fără TVA trebuie achitat integral până la 31 iulie 2025.
Livrarea locuinței până la 31 iulie 2026 inclusiv, termen prelungit apoi până la 30 septembrie 2026.
Două aspecte de procedură sunt esențiale. Eligibilitatea este verificată de notarul public înainte de autentificare, potrivit ANAF. Și, foarte important, TVA se stabilește la momentul livrării locuinței, nu la semnarea antecontractului. De aceea a contat data livrării, nu cea a antecontractului: o locuință livrată după 30 septembrie 2026 se facturează cu 21%, chiar dacă antecontractul a fost semnat înainte de 1 august 2025.
Ce s-a întâmplat după 1 august 2026
Regimul tranzitoriu de 9% avea termen la 31 iulie 2026. Pentru că blocajul de la Cadastru a întârziat semnările, Legea nr. 161/2026 a prelungit termenul până la 30 septembrie 2026. De la 1 octombrie 2026 se aplică 21% la toate livrările de locuințe noi, iar cotele de 5% și 9% nu mai pot fi obținute.
Cât contează TVA la prețul final: exemplu de calcul
Diferența dintre cele două cote se vede direct în bugetul tău. Iată un exemplu concret de calcul pentru un apartament cu preț net de 500.000 lei.
Cu TVA de 9%: prețul final ajunge la 545.000 lei, adică 45.000 lei TVA.
Cu TVA de 21%: prețul final ajunge la 605.000 lei, adică 105.000 lei TVA.
Diferența este de 60.000 lei pentru aceeași locuință. Pentru un cumpărător la prima achiziție din București, această sumă schimbă complet planul financiar și avansul necesar la bancă. De aceea verifici cota corectă înainte să faci oferta, nu după.
Pași concreți înainte să semnezi
Dacă vrei să cumperi un apartament nou și vrei să știi ce cotă plătești, urmează acești pași înainte de antecontract.
Cere dezvoltatorului sau vânzătorului cota de TVA aplicată și data estimată de livrare a locuinței.
Verifică dacă vânzarea e cu TVA: locuințele noi vândute de dezvoltator au TVA, cele revândute de persoane fizice, de regulă, nu.
Verifică dacă prețul din antecontract e cu TVA inclus sau fără TVA, pentru că la 21% diferența e mare.
Cere ca prețul final, cu TVA, să fie trecut clar în antecontract și în contract.
Calculează bugetul cu 21% TVA, nu cu 5% sau 9%, care nu se mai aplică.
Ca agent imobiliar în București, te ajut să parcurgi acești pași fără surprize. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, membru APAIR și membru ABI, și lucrez cu o strategie clară de la prima discuție până la semnarea la notar. Verific situația fiscală a locuinței, coordonez actele și îți spun din timp ce cotă de TVA plătești real.
Concluzii
Cota de TVA de 5% pentru locuințe noi a fost eliminată și nu mai poate fi obținută de nimeni.
Din 1 august 2025 se aplică 21% pentru locuințele noi, potrivit PwC România.
Cota redusă de 9% a fost tranzitorie și s-a aplicat ultima dată livrărilor făcute până la 30 septembrie 2026.
La un apartament de 500.000 lei net, diferența dintre 9% și 21% este de 60.000 lei.
TVA se stabilește la momentul livrării, nu la semnarea antecontractului.
Vrei să știi exact ce cotă de TVA plătești la apartamentul care te interesează și cum îți construiești bugetul corect? Sună-mă la 0743 322 002 sau solicită o evaluare gratuită, iar eu te ghidez pas cu pas până la semnarea la notar.