Prețuri apartamente în Sectoarele 2 și 3 din București

Ce cer proprietarii în Sectoarele 2 și 3

704 anunțuri publicate direct de proprietari, între 14 august și 13 septembrie 2026, în Sectoarele 2 și 3. Sunt prețuri cerute în anunț, nu sume plătite la notar. Arăt și capetele, nu doar mijlocul, pentru că la un apartament concret contează unde te așezi față de ceilalți vânzători, nu media cartierului.

Vezi imaginea întreagă

Toate valorile sunt în euro pe metru pătrat, preț cerut. Apar doar cartierele cu cel puțin 8 apartamente în lună; cele 22 acoperă 651 din cele 704 de anunțuri. Sectorul indicat este cel dominant în eșantion: Pantelimon și Basarabia se întind peste ambele sectoare. Între Decebal și Fundeni sunt 1.321 €/mp, adică 70%. Titan, Pantelimon, Dristor, Colentina și Tei dau împreună 54% din toată oferta proprietarilor.

Apar doar combinațiile cu cel puțin 8 apartamente. Trei citiri utile. Garsonierele din Dristor sunt cel mai scump metru pătrat din toată măsurătoarea, 2.493 €/mp, dar rămân accesibile ca sumă, 71.928 de euro. Două camere în Pantelimon se cer cu 95.000 de euro, cu 17.456 mai puțin decât în Titan și cu 33.000 mai puțin decât în Dristor, la aceeași suprafață. La trei camere ordinea se schimbă: Colentina are cel mai mic preț pe metru pătrat, dar prețul total cerut, 137.000 de euro, este peste cel din Titan, pentru că apartamentele sunt mai mari.

Microzonele sunt reperele pe care proprietarii le numesc singuri în descriere: un mall, un parc, o stație de metrou, o piață. Sunt afirmații de proximitate, nu adrese verificate, iar grupele se suprapun, pentru că un anunț poate numi și Auchan, și parcul IOR. Cea mai clară diferență internă apare în Titan: cine se raportează la Auchan cere 1.981 €/mp, cine se raportează la parcul IOR cere 2.206, adică 11% mai mult, la aceeași suprafață. În Colentina, malul lacului Plumbuita este cu 16% peste zona Kaufland. O defalcare pe stradă nu se poate face: doar 30% dintre anunțuri trec o stradă în localizare, iar în Titan cea mai des întâlnită stradă apare de trei ori.

În Titan, la două camere, un proprietar din patru cere sub 1.925 €/mp și unul din patru peste 2.416. Pe 52 mp, asta înseamnă 100.000 față de 125.600 de euro, pentru apartamente care în anunț arată la fel. Garsonierele au cea mai mică împrăștiere, între 14 și 22%, pentru că sunt aproape standardizate.

Calculat pe 402 apartamente din segmentele cu cel puțin 10 cazuri. Abaterea obișnuită este de 11,2%. Doar un proprietar din patru nimerește la mai puțin de 5% distanță de ce cer vecinii lui pentru același tip de apartament, în același cartier. Mai mult de un sfert sunt la peste 20% distanță, în sus sau în jos.

Anul construcției este declarat la 474 din cele 704 anunțuri. Între blocurile ridicate până în 1976 și cele de după sunt 265 €/mp, adică 13,6%. Este linia cutremurului din 1977, iar piața o aplică fără ca proprietarii să o numească: doar 11,4% dintre anunțuri aduc în discuție riscul seismic.

Etajul este declarat la 678 din cele 704 anunțuri. Diferențele de mai sus arată altceva decât par: când compar fiecare apartament cu restul din cartierul lui, ele aproape dispar. Parterul iese în față pentru că parterele din eșantion se află în cartiere mai scumpe, iar etajele înalte apar mai ales în blocurile turn vechi din Titan, Colentina și Pantelimon. La prețul cerut de proprietari, etajul contează mult mai puțin decât se crede, odată ce știi cartierul, tipul apartamentului și anul blocului.

Aici se vede cea mai clară inversare din toată măsurătoarea. În blocurile vechi, etajul înalt se cere cu 14% sub etajele joase. În blocurile de după 1990, etajul înalt este cel mai scump din clădire, pentru că acolo înseamnă vedere, terasă și lift care funcționează. Grupa cu etaj înalt în bloc nou are doar 8 apartamente, deci este un indiciu, nu o concluzie, dar aceeași direcție apare și la etajele 5–9.

La garsoniere prețul aproape nu se schimbă cu etajul, 7% între capete, în timp ce la două și la trei camere diferența ajunge la 21 și 22%. La trei camere, parterul este singurul loc unde apare o penalizare clară, cu 12% sub etajele 1–4. Are logică: la trei camere cumpărătorul este mai des o familie, iar parterul devine un dezavantaj real.

Etajul este declarat la 678 din cele 704 anunțuri. Luate separat: parter 2.297 €/mp, ultimul etaj 2.114 €/mp. Cifrele brute par să spună că parterul e cel mai scump și etajul 10 cel mai ieftin, dar asta e o iluzie de compoziție: parterele apar mai des în cartiere scumpe, iar etajele înalte în blocurile turn vechi din Titan, Colentina și Pantelimon. Raportat fiecare apartament la mediana propriului cartier, diferențele dispar: parter +0,1%, etajele 1–4 reper, etajele 5–9 +0,2%, etajele 10 și peste −6,3%. Ținând constant cartierul, tipul, epoca blocului și suprafața, niciuna dintre diferențele pe etaj nu se mai distinge de zero. Ce rămâne puternic este anul construcției: blocurile de până în 1976 se cer cu 6,9% sub cele din 1977–1989, iar cele de după 1990 cu 14,5% peste. Pe scurt, în prețul cerut etajul contează mult mai puțin decât se crede, odată ce știi cartierul, tipul și vechimea blocului.

Cifrele arată cât cere în plus, sau în minus, un proprietar față de ce se cere pentru un apartament comparabil din același cartier, de același tip, din aceeași epocă și de aceeași mărime. Două lucruri ies clar: parcarea, cu aproape 14%, și mobilarea completă, cu 7%. Balconul nu schimbă nimic, și este cel mai limpede rezultat nul din toată măsurătoarea: 210 anunțuri îl menționează, iar diferența este exact zero.

Anveloparea pare întoarsă pe dos, dar are explicație: blocurile anvelopate sunt blocuri vechi din fondul de stat, iar mențiunea semnalează tocmai acel tip de imobil. La fel și centrala proprie, care apare mai ales în blocurile noi; când ții epoca constantă, avantajul dispare. Despre renovare, formularea corectă este că protejează prețul mai mult decât îl ridică: se pierde mult când lipsește, se câștigă puțin când există. Sunt prețuri cerute, nu sume obținute la vânzare, iar „renovat” este o etichetă pusă de proprietar, nu o stare verificată.

Cel mai mare salt între 120.000 și 150.000 de euro se produce în Obor, unde partea accesibilă crește de la 57% la 90%, și în Doamna Ghica, de la 34% la 72%. În Decebal și pe Calea Călărașilor, 150.000 de euro nu deschid nici măcar un sfert din ofertă.

Un rezultat care merită spus, deși e negativ: am comparat apartamentele care stau de peste 90 de zile pe piață cu cele listate de sub 30 de zile, după opt caracteristici. Niciuna nu explică de ce un anunț rămâne mult. Cele vechi nu sunt mai scumpe față de cartierul lor, nu sunt mai mari, nu sunt în blocuri mai vechi și nu sunt de un anumit tip. Ori motivul nu apare în ce scrie proprietarul în anunț, ori vechimea afișată de portaluri este prea nesigură ca să măsoare ceva.

© 2026 Florin Tanasă, REALTOR®, Broker Imobiliar Acreditat. Măsurătoare proprie pe 704 anunțuri publicate direct de proprietari, între 14 august și 13 septembrie 2026, în Sectoarele 2 și 3. Am exclus anunțurile fără preț, cele fără suprafață sau cu suprafețe imposibile, închirierile și imobilele întregi. Sunt prețuri cerute în anunț, nu prețuri de tranzacție. Cele 58 de zile pe piață sunt calculate după eliminarea anunțurilor republicate. Preluarea cifrelor este permisă doar cu citarea sursei și cu link activ către florintanasa.ro/piata-bucuresti/.

Analiza completă a ofertei proprietarilor → · Clasamentul celor 22 de cartiere, explicat cartier cu cartier → · Cât costă camera în plus → · Linia din 1977 se vede în preț →