Vrei să vinzi un apartament în București și nu știi cât rămâne la stat din prețul primit. Este o întrebare pe care mi-o pun frecvent proprietarii, iar răspunsul greșit poate schimba calculul tău final cu mii de lei. Impozitul pe venitul din vânzarea unei locuințe are reguli precise, iar în 2026 acestea au rămas cele stabilite din 2023. În acest ghid îți explic pas cu pas cum se calculează impozit vânzare apartament 2026, când și unde se plătește, cine este scutit și cum arată un exemplu concret de calcul. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, și te ghidez de la prima discuție până la semnarea la notar.
Ce este impozitul pe venitul din vânzarea unui apartament
Când transferi dreptul de proprietate asupra unei locuințe din patrimoniul personal, statul percepe un impozit pe venitul obținut din tranzacție. Regula este reglementată de articolul 111 din Codul Fiscal, modificat prin OG 16/2022 și în vigoare din 2023. Cotele nu s-au schimbat în 2026, conform notari.pro (actualizat la 15.02.2026), impozitul.ro și Camerei Notarilor Publici (cnpb.ro).
Un lucru pe care mulți proprietari îl descoperă târziu: din 2023 nu mai există plafonul neimpozabil de 450.000 lei. Facilitatea de scutire sub această sumă a fost eliminată pentru toate transferurile din patrimoniul personal, potrivit notari.pro, imobiliare.ro și skia.one.ro. Asta înseamnă că impozitul se aplică la întreaga valoare a tranzacției, indiferent de preț.
Cât plătești: cotele de impozit în 2026
Impozitul depinde de o singură condiție: cât timp ai deținut proprietatea înainte să o vinzi. Cotele aplicabile în 2026 sunt:
3% din valoarea tranzacției, dacă ai deținut imobilul o perioadă de până la 3 ani inclusiv.
1% din valoarea tranzacției, dacă ai deținut imobilul o perioadă mai mare de 3 ani.
Sursa acestor cote este articolul 111 din Codul Fiscal, confirmat de notari.pro, impozitul.ro și cnpb.ro. Perioada de deținere se calculează de la data la care ai dobândit proprietatea până la data vânzării.
La ce valoare se calculează impozitul
Impozitul se aplică la valoarea declarată în actul notarial. Dacă valoarea declarată este mai mică decât cea din grila notarială, notarul folosește valoarea din grilă, conform cnpb.ro. Pe scurt, nu poți reduce impozitul declarând un preț sub grila oficială, pentru că baza de calcul se ajustează automat la valoarea minimă. Cum se adună impozitul cu onorariul notarului și cu celelalte costuri am detaliat în ghidul despre taxele la vânzarea unui apartament.
Exemplu concret de calcul pentru o tranzacție din București
Îți arăt cum funcționează pe un exemplu ipotetic. Presupunem o valoare de tranzacție de 500.000 lei pentru un apartament din București. Aceasta este o valoare folosită doar pentru ilustrare, nu o tranzacție reală.
Cazul 1, deținere de până la 3 ani inclusiv: impozitul este 3% din 500.000 lei, adică 15.000 lei. Aceasta este suma care rămâne la stat din tranzacție.
Cazul 2, deținere mai mare de 3 ani: impozitul este 1% din 500.000 lei, adică 5.000 lei.
Diferența dintre cele două situații este de 10.000 lei pentru aceeași valoare de vânzare. De aceea, momentul în care vinzi contează. Dacă ești aproape de pragul de 3 ani de deținere, îți recomand să verificăm împreună data exactă de dobândire înainte să programezi semnarea.
Când și unde se plătește impozitul
Impozitul se plătește la notariat, în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare. Nu îl virezi tu separat la ANAF. Notarul îl reține și îl transferă la stat până pe data de 25 a lunii următoare, potrivit notari.pro. Nu se percep comisioane suplimentare pentru această operațiune.
Ca proprietar care vinde, este util să ai suma pregătită încă de la momentul semnării, pentru ca procesul la notar să decurgă fără întreruperi. Ca agent imobiliar în București, mă asigur că știi din timp cât ai de plătit, astfel încât să nu apară surprize la notar.
Cine este scutit de impozit
Există situații în care nu datorezi acest impozit. Conform notari.pro, scutirile se aplică pentru:
Dobândirea prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor speciale.
Donația între rude sau afini până la gradul III inclusiv, precum și între soți.
Actele desființate retroactiv.
Constatarea dreptului de proprietate conform Legii 7/1996.
Atenție la o confuzie frecventă: vânzarea între rude nu este scutită. Doar donația între rude beneficiază de scutire, conform articolului 111 alineatul 2 și notari.pro. Dacă vinzi către o rudă, impozitul se aplică normal.
Ce se întâmplă la vânzarea unei locuințe moștenite
Dacă vinzi un apartament dobândit prin moștenire, impozitul se calculează în funcție de data dobândirii, adică data certificatului de moștenitor sau a partajului, și se aplică la întreaga valoare a tranzacției. Cota este 3% dacă au trecut mai puțin de 3 ani de la dobândire și 1% dacă a trecut o perioadă mai mare, conform notari.pro.
Cum sunt tratate firmele și cetățenii străini
Persoanele juridice, precum firmele și dezvoltatorii, nu datorează acest impozit, pentru că articolul 111 reglementează exclusiv patrimoniul personal, potrivit notari.pro. Cetățenii străini sunt impozitați identic cu cei români și au nevoie de un NIF obținut de la ANAF pentru a putea încheia tranzacția, conform notari.pro.
Concluzii
Cota este de 3% pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv și de 1% pentru cele deținute o perioadă mai mare.
Din 2023 nu mai există plafonul neimpozabil de 450.000 lei, iar impozitul se aplică la întreaga valoare.
Baza de calcul este valoarea din actul notarial sau, dacă e mai mare, valoarea din grila notarială.
Impozitul se plătește la notar, în ziua semnării, iar notarul îl virează la stat până pe 25 a lunii următoare.
Donația între rude este scutită, dar vânzarea între rude nu este.
Firmele nu datorează acest impozit; cetățenii străini plătesc la fel ca rezidenții și au nevoie de NIF.
Dacă vrei să vinzi un apartament în București și vrei să știi exact cât rămâne la stat din tranzacția ta, îți stau alături pe tot parcursul. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, membru APAIR și membru ABI. Mă suni direct la 0743 322 002 sau soliciți o evaluare gratuită, apoi calculăm împreună impozitul aplicabil în cazul tău.