Când te decizi să vinzi, te gândești în primul rând la preț. Taxele vin abia după, iar mulți vânzători le subestimează până în ziua semnării la notar. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, și văd des cum un buget prost pregătit strică o tranzacție bună. Aici îți explic clar ce costuri apar, cine le plătește în practică și ce se negociază în contract, ca să ajungi la notar fără surprize.
Ce înseamnă, de fapt, taxele la vânzarea unui apartament
La o vânzare, „taxele” nu sunt o singură plată. Sunt mai multe costuri care apar în momente diferite și care se împart între vânzător și cumpărător. Unele îți revin ție ca vânzător prin lege. Altele cad de regulă în sarcina cumpărătorului, însă părțile pot conveni altfel în contract.
Ca să îți faci un buget corect, împarte costurile în două categorii: ce plătești sigur tu și ce se negociază. În secțiunile următoare le iau pe rând, cu cotele și valorile din piață.
Impozitul pe transferul proprietății
Cel mai important cost pentru tine ca vânzător este impozitul pe transferul proprietății. Aici funcționează o regulă simplă, legată de cât timp ai deținut imobilul.
Cota de 1% din valoarea tranzacției, dacă ai deținut apartamentul peste 3 ani.
Cota de 3%, dacă l-ai deținut sub 3 ani.
A existat și un plafon neimpozabil de 450.000 lei, sub care nu se datora impozit. Acesta a fost eliminat prin OG 16/2022, în vigoare din 2023, iar impozitul se aplică acum la întreaga valoare a tranzacției, indiferent de preț. Confirmă totuși situația la zi cu notarul la data tranzacției tale, pentru că regulile fiscale se pot modifica.
Reține un lucru practic: impozitul pe transfer îl plătește vânzătorul. Pentru restul procesului, am descris rolul antecontractului într-un articol separat. Este un cost al tău, nu al cumpărătorului, și se reține chiar la notar în momentul autentificării actului.
Onorarii notariale și intabulare
A doua categorie de costuri ține de notar și de înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Iată reperele din piață:
Onorariul notarial: aproximativ 0,44 până la 2,2% din valoarea declarată a tranzacției.
Taxa OCPI și intabularea: aproximativ 0,15 până la 0,5% din valoare. Dacă apartamentul nu are încă documentația în ordine, am detaliat separat cadastrul și intabularea, cu acte, costuri și termene.
În practica tranzacțiilor pe care le coordonez, onorariul notarial și intabularea revin de regulă cumpărătorului. Nu este însă o lege bătută în cuie. Părțile pot conveni altfel, iar acest lucru se stabilește în antecontract, nu în ziua semnării. Dacă vinzi și vrei să atragi mai repede un cumpărător, uneori se discută cine preia aceste costuri, așa că merită clarificat din start.
Alte costuri la vânzarea unui apartament
Pe lângă impozit și notariat, mai apar câteva cheltuieli mai mici, dar obligatorii pentru un dosar complet.
Certificatul fiscal, care atestă că nu ai datorii la bugetul local, este necesar înainte de vânzare și îl obții tu, vânzătorul. Intră în lista completă de acte necesare la vânzare.
Extrasul de carte funciară costă între 30 și 60 lei.
Comisionul de agenție se situează, de regulă, între 1% și 3% din prețul tranzacției.
Certificatul fiscal este cel pe care îl uită cei mai mulți vânzători. Fără el, notarul nu poate autentifica actul, iar tranzacția se blochează în ziua programării. Îl trec pe lista de acte încă de la prima discuție, tocmai ca să nu ajungi în această situație.
Ce TVA se aplică la vânzare
Aici lucrurile sunt mai simple decât par. Între persoane fizice, de regulă nu se aplică TVA la vânzarea unui apartament. Dacă vinzi apartamentul tău ca proprietar persoană fizică, acest cost nu te privește.
TVA-ul devine relevant atunci când vânzătorul este o firmă sau un plătitor de TVA, situație întâlnită mai ales la locuințele noi vândute de dezvoltatori. Dacă ești în această categorie, tratamentul se confirmă cu contabilul și cu notarul, pentru că regimul aplicabil locuințelor noi s-a modificat recent.
Cine plătește ce, în practică
Ca să nu rămână nimic neclar, iată împărțirea pe care o vezi la majoritatea tranzacțiilor reale din București:
Vânzătorul plătește: impozitul pe transferul proprietății și certificatul fiscal.
Cumpărătorul plătește, de regulă: onorariul notarial și intabularea.
Se negociază în contract: comisionul de agenție și, ocazional, cine preia costurile notariale.
Diferența dintre teorie și practică apare exact la ultimul punct. Un calculator online îți dă cifre, dar nu îți spune ce poți muta pe masa negocierii. Punctul de plecare rămâne un preț construit corect, prin Analiza Comparativă de Piață, fiindcă toate procentele de mai sus se aplică la suma din act. Am scris separat despre cum se negociază fără să pierzi tranzacția și despre greșelile care întârzie o vânzare. Aici te ajut să construiești o strategie clară, astfel încât împărțirea costurilor să lucreze în favoarea vânzării tale.
Un exemplu concret de buget
Ca să vezi cum se leagă cifrele, îți dau un exemplu ilustrativ. Cifrele de mai jos sunt un calcul de orientare pe reperele din acest ghid, nu o tranzacție reală.
Să presupunem un apartament vândut cu 500.000 lei, deținut de peste 3 ani. Iată cum arată costurile tale ca vânzător:
Impozit pe transfer, cota 1%: 5.000 lei, plătit de tine la notar.
Certificat fiscal și extras de carte funciară: câteva zeci de lei, tot în sarcina ta.
Comision de agenție, dacă alegi 2%: 10.000 lei, cost care se stabilește în contract.
Onorariul notarial și intabularea, în acest exemplu, revin cumpărătorului. Vezi cum, cu o deținere peste 3 ani, impozitul tău scade considerabil față de cota de 3%. La aceeași sumă, cota de 3% ar fi însemnat 15.000 lei, deci o diferență de 10.000 lei. De aceea momentul vânzării contează, iar o evaluare corectă la început îți arată dacă merită să aștepți sau să vinzi acum.
Cum eviți surprizele la notar
După ce am coordonat tranzacții din 2020, cele mai multe surprize la notar vin din aceleași câteva scăpări. Le poți preveni ușor.
Verifică din start dacă ai deținut apartamentul peste sau sub 3 ani, pentru că asta îți stabilește cota de impozit.
Cere certificatul fiscal cu câteva zile înainte de programarea la notar, nu în ultima zi.
Confirmă cu notarul, chiar înainte de semnare, situația fiscală la zi.
Stabilește în antecontract cine preia costurile notariale, ca să nu apară discuții în ziua tranzacției. Dacă ai mai mulți cumpărători interesați, structura ofertei contează la fel de mult ca suma.
Aceste verificări par mărunte, dar ele fac diferența dintre o semnare liniștită și o programare amânată. Rolul meu ca broker este să le țin pe toate sub control, ca tu să te ocupi doar de decizie.
Concluzii
Taxele la vânzarea unui apartament înseamnă un set de costuri, împărțite între vânzător și cumpărător.
Impozitul pe transfer este 1% pentru o deținere peste 3 ani și 3% pentru sub 3 ani, iar plafonul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există din 2023.
Ca vânzător, plătești impozitul pe transfer și certificatul fiscal. Onorariul notarial și intabularea revin de regulă cumpărătorului.
Comisionul de agenție și împărțirea costurilor notariale se negociază în contract, nu se presupun.
Dacă vrei să vinzi în București și să pornești cu un buget corect de la prima discuție, îți stau alături pas cu pas, până la semnarea la notar. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, membru APAIR și membru ABI. Mă suni direct la 0743 322 002 sau soliciți o evaluare gratuită, iar împreună clarificăm exact ce costuri te așteaptă.