Vrei să vinzi apartamentul, ai găsit cumpărătorul, dar afli în ultima zi că adeverința de la asociație lipsește sau că certificatul fiscal a expirat. Semnarea la notar se amână, iar cumpărătorul devine nervos. Sunt Florin Tanasă, Broker Imobiliar Acreditat în București, și întâlnesc aceste blocaje direct în tranzacțiile pe care le coordonez. În acest ghid îți arăt lista completă de acte necesare vânzare apartament pentru 2026 și, mai important, ordinea în care le obții ca să ajungi la notar fără surprize.
Acte necesare vânzare apartament: lista completă pentru vânzător
Notarul autentifică tranzacția doar când dosarul este complet. Dacă un singur document lipsește sau este expirat, semnarea se oprește. Iată actele pe care trebuie să le pregătești ca vânzător, conform listelor publicate de certific.ro și notari.pro.
Actul de proprietate în original (contract de vânzare-cumpărare, contract de construire, certificat de moștenitor sau contract de donație), conform certific.ro.
Actele de identitate ale părților, valabile la data semnării, conform notari.pro.
Certificatul fiscal de la Direcția de Taxe și Impozite Locale, care atestă plata la zi a impozitelor, conform certific.ro.
Extrasul de carte funciară care dovedește intabularea, solicitat electronic de notar la OCPI, conform certific.ro și notari.pro.
Certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat, obligatoriu prin lege, conform notari.pro și certific.ro.
Adeverința de la asociația de proprietari privind lipsa datoriilor la întreținere, vizată de primărie, conform certific.ro.
Ultima factură și chitanță care confirmă plata la zi a utilităților, conform notari.pro.
Lista pare simplă pe hârtie. Problema apare la termenele de valabilitate și la ordinea în care trebuie obținute documentele.
Ordinea corectă în care obții actele
Aici intervine perspectiva de broker. Multe liste îți spun ce acte îți trebuie, dar nu și când să le ceri. Dacă obții totul deodată, la începutul lunii, riști ca certificatul fiscal sau extrasul de carte funciară să expire înainte de semnare.
Verifică din timp Cartea Funciară
Primul pas practic este verificarea situației din Cartea Funciară. Notarul confirmă dacă imobilul are ipoteci, interdicții sau litigii, conform procesului descris de notari.pro. Dacă apartamentul are un credit neradiat, afli asta acum, nu în ziua semnării. Extrasul de CF pentru autentificare este cerut electronic de notar la OCPI și, potrivit notari.pro, este valabil 10 zile lucrătoare, timp în care Cartea Funciară este blocată pentru alte tranzacții.
Lasă documentele cu termen scurt la final
Certificatul fiscal și extrasul de carte funciară au valabilitate limitată. Potrivit certific.ro, certificatul fiscal pentru autentificare nu trebuie să fie mai vechi de 3 zile, deși alte surse menționează 30 de zile. Această diferență trebuie confirmată cu primăria de sector care emite documentul, așa cum recomand fiecărui client înainte de a fixa data la notar. Regula practică este să programezi mai întâi semnarea, apoi să ceri documentele cu termen scurt.
Certificatul energetic se obține rapid
Din experiența mea, certificatul de performanță energetică se obține în 1-2 zile de la vizita auditorului. Poți să îl pregătești din timp, pentru că nu are un termen de expirare la fel de strict. Este documentul pe care îl recomand obținut devreme, ca să nu depindă de programul unui auditor în ziua în care ai nevoie de el.
Capcanele reale care amână semnarea la notar
Din tranzacțiile pe care le coordonez în București, trei tipuri de blocaje apar cel mai des. Le prezint pentru ca tu să le eviți înainte să te coste timp și cumpărătorul.
Datoriile la întreținere. Asociația de proprietari nu îți dă adeverința fără plata la zi. Dacă ai o restanță, chiar și mică, adeverința întârzie și dosarul rămâne incomplet.
Certificatul fiscal expirat. Este cea mai frecventă cauză de amânare. Vânzătorul îl obține prea devreme, iar la data semnării documentul nu mai este valabil. Notarul cere unul nou și programarea se mută.
Intabularea lipsă. Dacă imobilul nu este intabulat sau are diferențe între actul de proprietate și înscrierea din Cartea Funciară, tranzacția nu poate fi autentificată până nu se corectează situația la OCPI.
Un exemplu concret: un proprietar care voia să vândă un apartament de 2 camere într-un cartier bucureștean pregătise toate actele, dar certificatul fiscal fusese scos cu două săptămâni înainte. La notar a trebuit refăcut, iar semnarea s-a mutat cu câteva zile. Dacă documentul cu termen scurt ar fi fost lăsat la final, semnarea ar fi decurs în ziua stabilită.
Cât durează și cât costă procesul la notar
Potrivit notari.pro, procesul standard la notar durează 3-4 zile lucrătoare, iar în regim de urgență poate scădea la 1-2 zile. Extrasul de CF se obține normal în 1-2 zile, iar sub 24 de ore în regim de urgență, cu o taxă OCPI de 200 de lei, conform aceleiași surse.
La costuri, notari.pro indică pentru 2026 onorariul notarial calculat la prețul de vânzare, pe baza grilelor notariale minime, o taxă de intabulare la ANCPI de 0,15% și un cost al extrasului de CF de aproximativ 40 de lei. Impozitul vânzătorului pe venit este de 1% sau 3%, în funcție de perioada de deținere și de pragul aplicabil. Aceste praguri trebuie verificate în legislația în vigoare la data semnării, motiv pentru care le confirm cu clientul înainte de tranzacție.
Ce trebuie să reții
Pregătește cele șapte documente de vânzător, dar nu toate în același timp.
Verifică din start Cartea Funciară pentru ipoteci, interdicții sau litigii.
Lasă certificatul fiscal și extrasul de CF la final, aproape de data semnării.
Confirmă validitatea exactă a certificatului fiscal cu primăria de sector.
Evită datoriile la întreținere și diferențele de intabulare, cauzele frecvente de amânare.
Vânzarea unui apartament în București este predictibilă când actele sunt obținute în ordinea corectă. Ca Broker Imobiliar Acreditat, Membru APAIR și Membru ABI, coordonez fiecare pas, de la evaluare și pregătirea dosarului până la semnarea la notar. Dacă vrei să vinzi fără blocaje de ultim moment, solicită o evaluare gratuită sau programează o discuție. Îți spun exact ce acte îți trebuie și în ce ordine să le obții.
Dosarul de acte se leagă direct de etapa următoare. Despre ce semnezi înainte de notar am scris în Promisiunea de vânzare-cumpărare, iar despre greșelile care blochează tranzacția în cinci greșeli care te pot costa scump la cumpărare.