Linia din 1977 se vede în preț. Blocurile de dinainte cer cu 13,6% mai puțin

Prețurile cerute pentru blocurile de dinainte de 1977 din Sectoarele 2 și 3 sunt mai mici: proprietarii apartamentelor din construcțiile 1960-1976 cer un preț median de 1.944 de euro pe metru pătrat, cu 13,6% mai puțin decât la blocurile 1977-1989, cu 2.209 euro, în perioada 14 august – 13 septembrie 2026 (n=161, respectiv n=178).

Linia dintre 1976 și 1977 se vede în preț

Diferența dintre cele două generații de blocuri este de 265 de euro pe metru pătrat, adică 13,6%. E o linie pe care proprietarii nu o scriu nicăieri, dar o respectă când își pun prețul. Anul de referință nu e ales la întâmplare: 1977 este anul cutremurului care a schimbat normele de construcție din România.

Pe un apartament de 52 de metri pătrați, cei 265 de euro pe metru pătrat înseamnă aproape 14.000 de euro diferență între o construcție din 1975 și una din 1980, pentru locuințe care în anunț arată la fel.

Datele vin din studiul propriu pe anunțurile proprietarilor din Sectoarele 2 și 3, ale cărui tabele complete stau în secțiunea de date proprii din pagina de piață.

De ce cer mai puțin blocurile de dinainte de 1977

Aici trebuie să fiu corect cu tine: cifra descrie o asociere, nu o cauză. Blocurile din 1960-1976 nu valorează mai puțin doar pentru că sunt mai vechi cu câțiva ani. Ele poartă însă, în percepția cumpărătorului, întrebarea despre structură și despre comportamentul la cutremur, iar întrebarea asta se traduce într-un preț cerut mai prudent.

O excepție merită spusă direct. Blocurile interbelice și cele de dinainte de 1960 cer al doilea cel mai mare preț pe metru pătrat din tot eșantionul, 2.614 euro, imediat după clădirile noi. Sunt însă doar 22 de cazuri și se concentrează în Armenească, Moșilor și Ștefan cel Mare, zone unde tipul de imobil și poziția centrală explică prima, nu vârsta în sine.

Pe cartiere, generația de bloc nu e distribuită uniform. În Titan predomină stocul vechi, în timp ce în alte zone a intrat masiv construcția recentă. Am arătat separat unde a intrat efectiv blocul nou, pentru că acolo se vede și de ce mediana pe metru pătrat urcă în anumite cartiere.

Doar 11,4% dintre proprietari scriu despre riscul seismic

Din cele 704 de anunțuri, 80, adică 11,4%, aduc în discuție riscul seismic în vreo formă. Aceste anunțuri au un preț median cerut de 2.006 euro pe metru pătrat, cu circa 7% sub mediana generală de 2.160 de euro.

Corelația nu spune că discuția despre risc ieftinește apartamentul. Spune altceva: proprietarii de blocuri vechi sunt cei care simt nevoia să deschidă subiectul, de obicei ca să îl închidă. Se vede în cum sună anunțurile reale. Un proprietar dintr-un bloc din 1970 scrie „bloc fără risc seismic, reabilitat”. Altul, dintr-o construcție din 1969-1970, explică în detaliu: „evaluat risc seismic în 2006, risc II, reabilitat în consecință în 2018”, apoi adaugă „atenție la creditare”. Sunt oameni care știu că prima întrebare a cumpărătorului și a băncii va fi despre structură, așa că răspund înainte să fie întrebați.

Când anunțul tace complet pe acest subiect, de multe ori lipsește chiar anul construcției. Cele 230 de anunțuri fără an declarat menționează riscul seismic și mai rar, 9,1% față de 12,4% la cele care declară anul. Am scris pe larg despre cât de des lipsește anul construcției, pentru că tăcerea asta costă timp la tranzacție.

Ce înseamnă asta dacă vinzi sau cumperi un apartament vechi

Dacă vinzi un apartament într-un bloc din anii ’60 sau începutul anilor ’70, prețul cerut din piață pornește deja mai jos, la o mediană de 1.944 de euro pe metru pătrat, pe 161 de anunțuri. Nu înseamnă că trebuie să te aliniezi automat acolo. Dacă blocul tău a fost consolidat sau are o expertiză tehnică bună, scrie asta în anunț, altfel cumpărătorul presupune ce e mai rău și îți așază prețul în capătul de jos.

Dacă ești cumpărător, cei 13,6% nu sunt un discount pe care îl iei fără să te uiți la ce cumperi. Un preț mai mic la un bloc din 1972 poate fi corect pentru starea structurii sau poate ascunde o problemă care apare abia la evaluarea băncii. Anul din anunț îți spune generația, nu siguranța.

Întrebări frecvente

De ce sunt mai ieftine apartamentele din blocurile vechi?

În Sectoarele 2 și 3, blocurile din 1960-1976 au un preț median cerut de 100.000 de euro, la 52 de metri pătrați, față de 120.000 de euro pentru cele din 1977-1989. Diferența ține de vârstă și de structura clădirii (n=161, respectiv n=178).

Ce înseamnă blocurile construite înainte de 1977?

1977 este anul cutremurului care a schimbat normele de construcție. În studiu, blocurile ridicate până în 1976 se cer cu 265 de euro pe metru pătrat mai puțin decât cele din 1977-1989, adică 13,6%.

Câți proprietari menționează riscul seismic în anunț?

Puțini. Doar 80 din cele 704 de anunțuri, adică 11,4%, aduc în discuție riscul seismic. Acestea au un preț median cerut de 2.006 euro pe metru pătrat, cu circa 7% sub mediana generală de 2.160 de euro.

Ce nu spun aceste cifre

Cifrele nu spun că un bloc din 1977 este mai sigur seismic decât unul din 1976. Anul construcției nu este o expertiză tehnică, iar clădiri din ambele perioade au fost între timp consolidate. Tabelul pe epoci se sprijină doar pe cele 474 de anunțuri care declară anul, iar o treime dintre proprietari nu îl menționează, așa că diferența de 265 de euro pe metru pătrat descrie prețuri cerute, nu valori de tranzacție și nici starea reală a structurii.

Dacă vinzi sau cumperi un apartament într-un bloc vechi din Sectorul 2 sau 3, o evaluare bazată pe tranzacții comparabile reale îți spune ce preț susține piața, dincolo de anul din anunț. Mă găsești și la 0743 322 002.